Меню

Оглавление:

Муниципальная земля

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений.

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.

В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.

Необходимые условия

Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:

  • Участок поставлен на кадастровый учет.
  • Определено его разрешенное использование.
  • Он отнесен к определенной категории земель.
  • Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.

Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

  • Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
  • Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
  • Некоммерческие организации с целью ИЖС.
  • Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
  • Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.

Оно включает в себя такие реквизиты:

  • Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
  • Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
  • Цель использования ЗУ.
  • Контактные данные заявителя.

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

Его основные реквизиты:

  • Сведения об арендаторе и арендодателе.
  • Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
  • Предназначение ЗУ.
  • Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
  • Данные о строениях (если имеются).
  • Цена договора и способ расчета.
  • Срок действия договора.
  • Подписи сторон и дата заключения договора.

Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2000 рублей для физлиц.

Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.
Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.

Продажа земельного участка находящегося в частной собственности

Вопрос-ответ по теме

В собственности физического лица находится земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости (ЛЭП и скважина, находящиеся в муниципальной собственности). Может ли указанное ФЛ продать свой участок третьему лицу, или муниципалитет имеет право преимущественной покупки земли?

Муниципалитет имеет преимущественное право выкупа участка.

В данном случае действует общее правило — собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном ст.250 ГК РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

«При покупке здания (в этой рекомендации под зданием будут пониматься также строения и сооружения) важное значение имеет правовой статус земельного участка, на котором оно расположено. Во многом именно от этого должно зависеть окончательное решение покупателя – приобретать или не приобретать здание.

Дело в том, что покупателю необходимо понять перспективы, связанные с дальнейшей эксплуатацией не только самого здания, но и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Во-первых, только на стадии покупки здания у покупателя есть возможность прояснить вопросы о дальнейшей судьбе земельного участка. После приобретения может оказаться слишком поздно что-то узнавать (например, может оказаться, что земельный участок, на котором находится приобретенное здание, согласно решению государственных органов подлежит изъятию для государственных нужд).

Во-вторых, хотя и действует общее правило, согласно которому права на земельный участок под зданием автоматически переходят к новому собственнику здания (ст. 552 ГК РФ), реализация этого правила на практике может создать довольно много трудностей для покупателя. Поэтому важно разобраться: нужно ли переоформлять права аренды или право постоянного (бессрочного) пользования, какова роль продавца как выбывшего собственника в процессе такого переоформления.

Наконец на стадии покупки недвижимости необходимо выяснить, каким образом можно будет выкупить землю под приобретаемой недвижимостью. Это позволит избежать трудностей в будущем.

Как проверить участок

Проверить участок нужно, чтобы исключить два риска.

1. Участок ограничен видами разрешенного использования.

2. Участок принадлежит не продавцу здания.

Чтобы проверить участок, нужно выполнить два действия.

1. Узнать вид разрешенного использования

На участке можно вести только такую деятельность, которая соответствует его целевому назначению и виду разрешенного использования.

Каждый земельный участок по целевому назначению относится к одной из семи категорий земель (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Порядок использования этих категорий земель регулируется специальными нормами Земельного кодекса РФ (гл. XIV–XVIII).

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий. Например, в рамках категории «земли населенных пунктов» возможны следующие виды разрешенного использования (п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39):

  • «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» и т. д.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Иначе говоря, даже в рамках одной категории земли (например, «земли сельскохозяйственного назначения») земельный участок с видом разрешенного использования «дачное строительство» не может использоваться для организации фермерского хозяйства, поскольку для этого есть отдельный вид разрешенного использования – «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства».

Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования). Эти сведения можно узнать в государственных (муниципальных) органах или в соответствующих подведомственных им унитарных предприятиях. Например, в Москве, чтобы получить доступ к комплексной градостроительной информации, достаточно заключить договор со Службой градостроительной информации. В результате в состав информационных ресурсов, предоставляемых пользователю, будут входить, например:

  • генеральный план г. Москвы;
  • схемы функционального зонирования (назначения) территорий г. Москвы (М 1:25000, М 1:10000, М 1:2000);
  • разрешительная и проектная документация (в т. ч. исходно-разрешительная документация (эскизы № 1), акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов, свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительных решений, проектная документация с заключениями Мосгосэкспертизы, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию) и т. д.

2. Получить выписку из ЕГРН

Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). До 2017 года Росреестр вел ЕГРП. См. подробнее В чем отличие ЕГРН от ЕГРП.

Получить выписку можно тремя способами. Подробнее см. отдельную рекомендацию.

Росреестр указывает в выписке из ЕГРН на участок следующие сведения:

  • зарегистрированное право на земельный участок (собственность, аренда и т. д.);
  • основание возникновения права, срок действия, основания прекращения;
  • сведения о государственной регистрации права на объект в ЕГРН;
  • информация о наличии (отсутствии) ограничений, обременений на земельный участок.

Обременение прав на земельный участок может быть в виде частного (публичного) сервитута в отношении части земельного участка. В зависимости от конкретной ситуации такое обременение может как влиять, так и не влиять на возможность использования здания (например, сервитут может быть установлен для прохода на соседний земельный участок).

Как правило, отсутствие в ЕГРН записи об участке свидетельствует о том, что в отношении этого участка не установлено какое-либо из описанных выше обременений. Иначе запись об участке была бы внесена в ЕГРН в момент внесения записи о соответствующем обременении. Однако не все так однозначно. Бывают случаи, когда на земельном участке есть объекты, которые не нашли отражения в ЕГРН (например, самовольная постройка). И тогда единственная возможность застраховаться от рисков будущих судебных споров – осмотр земельного участка.

Может оказаться, что запись в ЕГРН в отношении участка отсутствует из-за того, что правообладатель (собственник) не провел госрегистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Само по себе это не страшно. Причина может быть в том, что права на этот участок возникли до момента вступления в силу этого закона. Права признаются юридически действительными даже при отсутствии их госрегистрации, которая проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон о регистрации).

В таком случае на регистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация права продавца (п. 3 ст. 69 Закона о регистрации). Следующим этапом – госрегистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи нежилого здания.

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако покупатель рискует тем, что Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Осмотр земельного участка

Важнейшей частью подготовки покупки здания будет непосредственный осмотр земельного участка, на котором расположено здание.

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРН.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРН сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Пример из практики: собственник обратился с иском об обязании освободить земельные участки от незаконно размещенных на них объектов электрохозяйства. Суды первой и апелляционной инстанций отказали заявителю, поскольку не доказано возведение ответчиком объектов, расположенных на земельных участках. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

Внимание! Необходимо проверить не только участок под приобретаемым зданием, но и соседние участки. Может оказаться, что по факту есть препятствия для проезда и прохода, несмотря на установленный в пользу собственника здания (продавца) сервитут.

Обстоятельство, которое мешает использовать участок, обнаружилось уже после его осмотра. Можно ли предъявить к третьему лицу, создающему такие препятствия, негаторный иск, если предыдущий собственник не заявлял иск об устранении указанных препятствий

Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования

Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме трех приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы выполнялись следующие условия:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Переход права выкупа участка

Может оказаться, что здание покупателю интересно не само по себе, а именно вместе с участком. Но здание и участок находятся в собственности разных лиц. При этом у собственника здания было право выкупить участок под ним, однако собственник здания этим правом так и не воспользовался.

В такой ситуации право выкупа возникает у нового собственника здания (т. е. у покупателя). Порядок реализации этого права зависит от того, в частной или публичной собственности находится участок.

Если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать участок нельзя. Однако собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, может потребовать приватизации этого участка.

Все это является проявлением правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)*».

Продажа земельного участка находящегося в собственности

Земельный участок является ограниченной территорией, на которой можно производить строительные работы, заниматься садовым и сельским хозяйством. Земля является ценным имуществом, не утрачивающим актуальность в любые времена. Она является предметом сделок даже в периоды экономического кризиса в стране. Поэтому, зная правила продажи земельного участка находящегося в собственности, можно избежать проблем, связанных с не добропорядочностью продавца, которая может обусловить недействительность проведённой операции.

С чего начать продажу земельного участка

Процедура продажи земли начинается с постановки её на кадастровый учёт. Проведение мероприятия обеспечит присвоение индивидуального кадастрового номера и учёт индивидуальных характеристик, позволяющих выделить находящийся на плане объект из других земельных участков. Для этого необходимо обратиться в организацию, уполномоченную проводить операции в реестре государственного земельного кадастра с комплектом документации:

  • заявка, оформленная по установленной законодательством форме;
  • документы на собственность, являющиеся правоустанавливающими.

Рассмотрение дела длиться на протяжении 30 дней, по истечении которых, заявителю выдаются кадастровые карты, в которых отображены основные сведения о земельном участке, в том числе план расположения.

Наличие этого документа даёт право оформления сделки купли-продажи.

Правоустанавливающие документы

Документом, устанавливающим право владения, для земельных участков, приобретённых до 1998 года, является свидетельство о проведении государственной регистрации права собственности.

В случае, если объект был приобретён до этой даты владелец для проведения юридических операций с ним обязан пройти регистрацию полученных ранее прав владения. Реализовать проведение данной процедуры возможно при подаче документов на перерегистрацию прав собственности с одного владельца, являющегося продавцом, на другого – покупателя. Для этого следует вместе с комплектом документации дополнительно подать соответствующее заявление.

Оплата государственной пошлины

При смене собственника проводится процедура перерегистрации прав, за которую физические лица должны оплатить государствую пошлину за оказанные услуги проведения юридических операций в размере 250 рублей. Для юридических лиц эта величина соответствует 3750 рублей.

Операция, связанная с перерегистрацией прав владения, которые были подтверждены в прошлом, может обойтись физическому лицу бесплатно, в случае если он совместит её с прохождением процедуры регистрации сделки об отчуждении или переходе прав, то государственная пошлина взимается только за одну операцию.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»как продать участок» cnt=»1″ col=»1″ shls=»false»]

Какие документы нужно подготовить для сделки

Перед тем, как идти к нотариусу для оформления сделки необходимо подготовить документацию:

  • заявление о проведении мероприятия, связанного с государственной регистрацией;
  • удостоверяющую личность участника сделки или его представителя;
  • нотариально заверенная доверенность на правомочия представителя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за проведение регистрационной процедуры, связанной с оформлением договора;
  • правоустанавливающие документы на имущество, подлежащее отчуждению;
  • кадастровая документация;
  • документ, подтверждающий факт владения имуществом.

Если земельный участок находится в собственности с супругом, с родителями или с детьми, на правах общего владения и пользования, то для проведения операций с ним необходимо нотариально заверенное согласие совладельца. При оформлении документов должны быть соблюдены все законодательные требования относительно преимущественного права приобретения земельного участка каждым участником, являющимся собственником части определённой доли имущества.

При регистрации перехода прав собственности следует предоставить:

  • заявления обоих участников сделки о своих юридических действиях, связанных с передачей прав владения недвижимым имуществом;
  • документы, подтверждающие факт оплаты государственной пошлины;
  • передаточный акт.

Этапы проведения сделки

Порядок продажи земельного участка находящегося в собственности определён действующим законодательством и состоит из нескольких этапов.

  1. Выбор объекта покупки.
  2. Проверка наличия правоустанавливающей документации.
  3. Оформление предварительного заключения.
  4. Проведение процедуры взаиморасчётов.
  5. Составление договора, свидетельствующего о проведение процедуры продажи имущества.
  6. Подготовка необходимой документации.
  7. Подача документов в регистрационную палату.
  8. Оформление права собственности на нового хозяина после получения зарегистрированных документов.

Нюансы и особенности

Соблюдая стандартные рекомендации по оформлению сделки можно сэкономить время, денежные средства, а также обеспечить собственное спокойствие, гарантом которого они выступают.

  1. При возникновении сомнений относительно честности продавцов рекомендуется отказаться от самостоятельного проведения операции, и доверить её реализацию квалифицированным специалистам, в обязанности которых входит проверка документации, а также информации о наличии ограничений, обременений и претендентов на собственность.
  2. Если для подготовки соответствующей документации, необходимой для проведения сделки, нужно определённое время, то для гарантии обеих сторон, желающих провести операцию, необходимо оформить договор о намерениях, в котором оговаривается время заключения сделки, регламентируемое фактом готовности бумаг.
  3. Процедура передачи денежных средств должна быть безопасной, что гарантируется привлечением банковских услуг. Можно воспользоваться опцией перевода денег со счёта на счёт или прибегнуть к возможностям банковской ячейки.
  4. Основное правило при оформлении документации заключается в компетентном её оформлении, что является гарантией последующего владения землёй, находящейся в собственности. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к риелторам или нотариусам.

Отличительной особенностью сделки, связанной с проведением операций по купле – продажи, является факт, что деньги передаются продавцу не в момент подписания правоустанавливающей документации, а после проведения процедуры перерегистрации на нового хозяина.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»продажа земельного участка» cnt=»1″ col=»1″ shls=»false»]

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 938 42 16 Москва

+7 812 425 13 99 Санкт-Петербург

+7 800 350 14 83 Россия

Использование земель

Продажа земли государственной и муниципальной собственности

Содержание статьи:

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

  • Для Москвы и МО:

+7 499 938 42 16

+7 812 425 13 99

+7 800 350 14 83

  • если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
  • если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
  • если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
  • если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
  • если на участке имеются постройки;
  • земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
  • земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
  • земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ:

  1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
  2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
  3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
  4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
  5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • место и дата осуществления сделки;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
  • порядок выполнения расчетов по сделке;
  • расчет стоимости участка;
  • условия опротестования сделки;
  • подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

  • паспорт покупателя и документы продавца;
  • технические бумаги на землю;
  • документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
  • финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами. Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
  2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
  3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
  4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
  5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
  6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
  7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
  8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
  9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
  10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Купля-продажа земельного участка, находящегося в праве бессрочного пользования

Требуется осуществление купли-продажи земельного участка, находящегося в праве постоянного (бессрочного) пользования у гражданки А.Б.В., и границы которого не установлены. Автор обращения — потенциальный покупатель.

Требуется провести продажу ЗУ, используя минимально возможную по стоимости и времени законную процедуру. Какой составить договор, и какие этапы в нем отразить для проведения комплексной процедуры купли-продажи (например, сначала приватизация ЗУ продавцом, затем продажа по договору, либо возможно потребуются в данном случае кадастровые работы, либо можно обойтись и без таковых…, либо иное), с учетом, чтобы продавец не «передумал» после начала проведения процедуры, например, после приватизации, т.к. все действия оплачиваются покупателем. Прошу указать варианты процедур (без кадастрового учета, если это возможно, и с кадастровым учетом) и последовательность шагов осуществления сделки. Набор минимальным должен быть минимальным и достаточным для обретения права собственности на ЗУ покупателем.

Исчерпывающий перечень документов, имеющийся у продавца (оригиналы):

1. «Свидетельство № ХХХ на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей» 1993 года (где указано, что в бессрочном постоянном пользовании гр. А.Б.В. – 0,15га).

2. Постановление Поселкового совета народных депутатов от местной администрации о передаче гр. А.Б.В. ЗУ площадью 0,15 га в постоянное бессрочное пользование.

3. Карта-схема размещения ЗУ гр. А.Б.В.

4. Кадастровый паспорт ЗУ (от 2010 года), в котором указано:

• Площадь — 1500 кв.м

• Особые отметки — Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства;

• Сведения о правах – государственная собственность, список правообладателей на листе 2;

лист 2: Постоянное бессрочное пользование, правообладатель – гр. А.Б.В. на основании свидетельства № ХХХ от _ 1993 года (см. выше, п.1)

Правами третьих лиц ЗУ не обременен.

Ответы юристов (2)

Чтобы продавец впоследствии не передумал, я бы посоветовала составить предварительный договор купли-продажи земельного участка. В котором обговорить моменты оформления земельного участка в собственность и последующее заключение основного договора купли-продажи. Кроме этого, в предварительном договоре необходимо указать все существенные условия договора, включая цену участка. Можно предусмотреть включение оплаты всех расходов до регистрации перехода права собственности в фактическую цену участка.

Кадастровый учет у данного участка уже имеется. Межевание возможно провести и после. Оформление права собственности — с кадастровым паспортом и Постановлением из п. 2 — в МФЦ для регистрации права собственности.

Прошу указать варианты процедур (без кадастрового учета, если это возможно, и с кадастровым учетом) и последовательность шагов осуществления сделки. Набор минимальным должен быть минимальным и достаточным для обретения права собственности на ЗУ покупателем
Подпунктом 9 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей
предусмотрены события, с которыми закон или иной правовой акт связывает
наступление гражданско-правовых последствий.
В силу части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно части 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного
(бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной
собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до
введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права
собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой
для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их
собственник.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические
лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении
или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на
земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными
законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица
— собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется
гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены
настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу статьи 28 ЗК РФ предоставление
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за
плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических
лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Случаи бесплатной передачи земельного
участка в собственность предусмотрены статьей 3 Федерального закона № 137 – ФЗ
от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,
согласно которой граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом
пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами,
приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в
силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но
которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно
приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с
правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок предоставлен до
введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного
подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального
гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин,
обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать
право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в
соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может
предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке
наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или)
сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и
находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе
зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением
случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не
могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав
собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется
в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в
собственность граждан не требуется.
В случае, если указанный в настоящем
пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого
владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной
регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право
пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования
прекращается.https://rospravosudie.com

Как вариант.Оформить соглашение о задатке с обязательствами ( предварительный договор) по оплате с учетом стоимости кадастровых работ по установлению границ ( обязательно с целью исключить судебные спор с соедями ) права собственности продавца ( приватизация)регистрацию в Россреестре права собственности на з/у на продавца. Затем договор купли продажи и регистрация ваших прав.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о
задатке

. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в
письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет
причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие
несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей
статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано
иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на
условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Фмс получить рвп 2018 Квоты на РВП 2018: распределение квот на РВП на 2018 год - размер квоты на получение разрешения на временное проживание в России по регионам К концу ноября стало известно, о том, как Правительство Российской Федерации распределило квоты на получение РВП на 2018 год. Согласно Распоряжению […]
  • Как получить инн в спб через интернет Оформление свидетельства ИНН для физ. лица через Интернет В Российской Федерации индивидуальный номер налогоплательщика физическим лицам стали присваивать в 1999 году, а для юридических лиц эту систему учета ввели еще в 1995. Сегодня ИНН – неотъемлемая часть налоговой системы […]
  • Гражданин иванов свой совокупный доход Условия предоставления жилищных субсидий и что входит в доход семьи для субсидии и ее получения? Субсидия на оплату коммунальных услуг– это определенная помощь государством людям, которые не могут самостоятельно осуществить оплату ЖКУ услуг в связи с теми, или иными […]
  • Черный список юристов адвокатов Черный список адвокатов В ближайшее время Федеральная палата адвокатов (ФПА) намерена представить единый реестр адвокатов, лишенных статуса. Список будет в общем доступе для всех адвокатских палат. По мнению представителей сообщества, принятые меры помогут в решении вопроса о […]
  • Процесс развода в украине с детьми Процедура расторжения брака или развод Процедура расторжения брака или развод Для заказа юридической услуги при расторжении брака в Украине, свяжитесь с нами: тел: +38 099 071 81 22, e-mail: info​ @ ​yurposlugi.com.ua Как оформить развод в Украине? Украинским законодательством […]
  • Развод без согласия супруга детей нет Развод без согласия супруга Развод – финальная точка в семейных отношениях. Как правило, инициатором расторжения брака является один из супругов (муж или жена), а другой или соглашается, или активно выступает против распада семьи. Возможен ли развод, если вторая половинка прилагает […]
  • Как получить в тюмени инн Как и где получить ИНН в Тюмени ИНН — идентификационный номер налогоплательщика. Данный документ необходим для осуществления налогового учета всех тюменцев, поэтому присваивается каждому налогоплательщику на территории РФ. О том, как и где получить ИНН в Тюмени, Вы узнаете из нашей […]
  • Коллективный договор отсутствует Коллективный трудовой договор. Как избежать ошибок при заключении договора? Среди прочих инструментов, регулирующих отношения работника и работодателя, есть и коллективный трудовой договор. Что из себя представляет такой договор, кем заключается и как соотносится с обычным трудовым […]