Меню

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 Гражданского Кодекса РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель — одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Статья 1112 ГК РФ. Наследство

Текущая редакция ст. 1112 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Комментарий к статье 1112 ГК РФ

1. Наследство (наследственное имущество) представляет собой имущество умершего гражданина, которое может перейти к другим лицам в порядке наследственного правопреемства.

Оставаясь после смерти своего владельца в состоянии ожидания преемства, наследство рассматривается в рамках наследственного права как особый, самостоятельный объект гражданских прав, представляя собой определенное единое целое (имущественный комплекс).

Вместе с тем при переходе этого имущественного комплекса от наследодателя к наследникам решающее значение имеют юридические свойства отдельных объектов наследства.

2. Часть 1 комментируемой статьи ограничивает состав наследства четырьмя видами объектов: а) вещи; б) имущественные права; в) имущественные обязанности; г) иное имущество.

Вещи (телесные блага) включаются в состав наследства при условии, что наследодатель имел на них определенное вещное право (право собственности, право пожизненного наследуемого владения и др.). Необходимость существования права на вещь подтверждается указанием на то, что в состав наследства могут входить лишь принадлежавшие наследодателю вещи. Такая принадлежность устанавливается в праве посредством правонаделения и может быть подтверждена соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельствами о праве собственности, судебными решениями, свидетельствами о праве на наследство, договорами о приобретении вещи в собственность и др.).

Отсутствие права на вещь у наследодателя не может привести к появлению права у наследника. Суд, в частности, не может удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности (в порядке правопреемства) на самовольно возведенные наследодателем строения и помещения. В лучшем случае речь в подобных ситуациях может идти о правах на «удачно сложенные строительные материалы».

Наряду с правами на вещи в состав наследства могут входить иные имущественные права, и прежде всего, права обязательственные (права арендатора недвижимого имущества — п. 2 ст. 617 ГК; права заимодавца по договору займа и т.п.), корпоративные (например, права акционера на участие в управлении обществом; права участника общества с ограниченной ответственностью в случаях, когда переход таких прав не исключается в учредительных документах общества — п. 6 ст. 93 ГК), а также права исключительные (например, право использования фирменного наименования или знака обслуживания).

Долги (имущественные обязанности) наследодателя образуют особую группу объектов в составе наследства. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя хотя и солидарно, но в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества (ст. 1175 ГК с комментариями).

В состав долгов, переходящих по наследству, входят не только имущественные обязанности гражданско-правового характера (долг по договору либо иной сделке), но и некоторые иные имущественные обязанности (например, обязанности по уплате «поимущественных налогов» — подп. 3 п. 3 ст. 44 Налогового кодекса).

Иное имущество, упоминание о котором содержится в комментируемой статье, представляет собой объекты, отличные от вещей, имущественных прав и обязанностей. Среди них следует назвать имущественные комплексы, неоднородные по своему составу, но выступающие в гражданском обороте как самостоятельные объекты (например, предприятия — ст. 132 ГК).

3. Состав наследства определяется на день открытия наследства (см. комментарий к ст. 1114).

Имущественные права могут быть включены в состав наследства, а наследники могут стать правопреемниками таких прав лишь в том случае, если эти права принадлежали умершему до указанного момента. Если же то или иное имущественное право возникает в связи со смертью лица, наследственного правопреемства не происходит. Так, в правоотношениях из договора личного страхования, в случае смерти застрахованного лица и отсутствия в договоре указания на иного выгодоприобретателя, выгодоприобретателями признаются наследники застрахованного лица (см. п. 2 ст. 934 ГК). Однако право выгодоприобретателя по такому договору не может составлять предмет наследственного правопреемства, поскольку во внимание должен приниматься не факт заключения договора страхования при жизни наследодателя, а момент возникновения самого права на получение страховой суммы по нему, который связывается со смертью застрахованного лица.

4. Разнообразие имущественных отношений, в которые силой обстоятельств мог быть при жизни вовлечен наследодатель и которые сохранялись до его смерти, не позволяет вести речь об абсолютном «замещении» гражданина его наследниками в конкретных правоотношениях, существовавших до момента смерти наследодателя.

Обращая на это внимание, ч. 2 комментируемой статьи прямо указывает на невозможность наследования отдельных прав и обязанностей наследодателя. При этом соответствующие конкретные права и обязанности могут быть поименованы либо Кодексом, либо другими законами.

Так, не входят в состав наследства имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью, права одаряемого по договору дарения в будущем (если в договоре не предусмотрено иное), обязанность выполнения работы по авторскому договору заказа и др.).

В соответствии с ГК не допускается наследование и в иных (не связанных с личностью наследодателя) случаях (см., например, ст. 596 о доле в праве на получение ренты по договору пожизненной ренты; ст. 701 о правах ссудополучателя по договору безвозмездного пользования).

Не допускается в порядке наследования переход отдельных видов имущества и в случаях, указанных в иных законах. Так, в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 2003. N 23. Ст. 2174) не могут быть предметом наследования участки недр.

5. Часть 3 комментируемой статьи прямо исключает возможность наследования личных неимущественных прав и других нематериальных благ.

Данная норма конкретизирует более общие положения гражданского законодательства, прежде всего, правило п. 1 ст. 150 ГК, согласно которому достоинство личности, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и не передаваемы иным способом.

Вместе с тем законом могут быть предусмотрены случаи, когда отдельные личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежавшие умершему, могут осуществляться и защищаться другими лицами, в том числе и его наследниками. Таким образом общество выражает свое отношение к личности (его индивидуальности), уважая память о человеке и оберегая интересы других лиц, дорожащих прежними связями с ним. Именно этим целям служат нормы, гарантирующие исполнение воли гражданина о достойном отношении к его телу после смерти (см. Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» — СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700), закрепляющие правила о защите чести и достоинства гражданина после его смерти (п. 1 ст. 152 ГК), и др.

6. Специальный режим установлен для наследования исключительных прав. В ч. 1 комментируемой статьи они не упоминаются. В то же время в ст. 128 ГК к объектам гражданских прав отнесены «вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага». При буквальном толковании этой нормы иногда приходят к выводу о том, что исключительные права не относятся к имущественным и не охватываются понятием «имущество». Однако это не так.

Необходимо учитывать, что перечень, содержащийся в ст. 128 ГК, построен на нескольких различных классификационных основаниях, очевидно, с целью добиться его большей наглядности. В ином случае следовало бы сделать вывод о том, что права, вытекающие из договоров о выполнении работ или оказании услуг, согласно ст. 128 ГК также нельзя отнести к имущественным.

Анализ других норм ГК показывает, что содержание и объем понятия «имущество» зависят от того, к каким правоотношениям оно применяется. Так, в п. 1 ст. 1013 ГК указано, что объектом доверительного управления могут быть «исключительные права и другое имущество» (см. также п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 340 ГК). Таким образом, толкование понятия «имущество», включающее исключительные права как разновидность имущественных прав, вполне допустимо и используется в ГК.

Исключительные права прямо названы имущественными правами в Законе об авторском праве (ст. 16), в Законе о правовой охране программ (ст. 10) и в Законе о правовой охране топологий ИМС (п. 2 ст. 6). Во всех этих Законах содержание исключительного права, принадлежащего правообладателю, составляет (либо включает) право использовать самостоятельно или разрешать третьим лицам использование результата творческой деятельности. В этих актах предусмотрено, что исключительное (имущественное) право переходит по наследству (ст. 29 Закона об авторском праве, п. 2 ст. 11 Закона о правовой охране программ, п. 2 ст. 6 Закона о правовой охране топологий ИМС).

В Патентном законе исключительное право прямо не названо имущественным правом, но его содержание аналогично содержанию исключительных прав в вышеназванных Законах (п. 2 ст. 3 и п. 1 ст. 10), и также предусмотрен его переход по наследству (п. 6 ст. 10).

В ст. 37 Закона об авторском праве к исключительным правам исполнителя (наряду с правом на использование) ошибочно отнесены и такие личные неимущественные права, как право на имя и право на защиту исполнения или постановки от искажения. В то же время п. 7 ст. 43 этого Закона прямо устанавливает, что по наследству переходит только право исполнителя на использование соответствующего результата интеллектуальной деятельности.

Таким образом, из содержания перечисленных Законов можно сделать вывод о том, что исключительные права являются правами имущественными и переходят по наследству.

Наряду с имущественными правами создателю результата интеллектуальной деятельности принадлежат также личные неимущественные права на этот результат. В отличие от имущественных прав они тесно связаны с личностью такого создателя (автора, изобретателя и т.п.). Согласно п. 1 ст. 150 ГК личные неимущественные права и другие нематериальные блага неотчуждаемы и не передаваемы иным способом. В ч. 3 ст. 1112 предусмотрено, что личные неимущественные права и другие нематериальные блага не входят в состав наследства.

К личным неимущественным правам относятся, в частности, право авторства, признаваемое за всеми создателями результатов творчества (произведений науки, литературы и искусства, изобретений, промышленных образцов, полезных моделей и т.д.), а также некоторые другие права. Так, по Закону об авторском праве автору принадлежат также право на имя, право на защиту репутации автора и право на обнародование произведения (п. 1 ст. 15).

Пункт 1 ст. 150 ГК устанавливает, что «в случаях и в порядке, предусмотренных законом, личные неимущественные права и другие нематериальные блага, принадлежавшие умершему, могут осуществляться и защищаться другими людьми, в том числе наследниками правообладателя». Это положение содержит ограничение общего правила о неотчуждаемости и непередаваемости личных неимущественных прав и поэтому требует, чтобы случаи и порядок такого их осуществления были предусмотрены законом.

Статья 29 Закона об авторском праве прямо указывает, что право авторства, право на имя и право на защиту репутации автора произведения по наследству не переходят. При этом наследники автора имеют право осуществлять защиту этих прав. Их полномочия по защите не ограничиваются никаким сроком, а при отсутствии наследников защиту прав должен осуществлять специально уполномоченный орган Российской Федерации.

В действующем законодательстве ничего не говорится о наследовании еще одного личного неимущественного права автора — права на обнародование произведения. В ст. 29 Закона об авторском праве это право не упомянуто как не передаваемое по наследству. На практике наследникам достаточно часто приходится решать вопросы об использовании произведений, которые не были обнародованы при жизни авторов. В этом случае затрагиваются как имущественные интересы наследников, так и интересы всего общества.

Осуществление наследниками подобных действий не противоречит принципу неотчуждаемости и непередаваемости личных неимущественных прав, так как наследники, как представляется, в таких случаях реализуют уже свое собственное право. В то же время очевидно, что в соответствии с п. 1 ст. 150 ГК признанное на практике наделение наследников правами по обнародованию произведений автора-наследодателя должно быть закреплено в законе, а до внесения в законодательство соответствующих дополнений официальное оформление (указание в свидетельстве о праве на наследство) перехода таких прав к наследникам вряд ли возможно.

Таким образом, первой особенностью наследования в области интеллектуальной собственности является то, что по наследству передаются только исключительные (имущественные) права. Личные неимущественные права, неотъемлемые от личности автора, по общему правилу по наследству не передаются и подлежат бессрочной охране в интересах общества в целом.

Второй особенностью наследования в этой сфере является переход исключительных (имущественных) прав к наследникам на определенный срок, продолжительность которого установлена в законе и зависит от вида результата интеллектуальной деятельности.

По общему правилу авторское право на произведения науки, литературы и искусства действует в течение всей жизни автора и 50 лет после его смерти (абз. 1 п. 1 ст. 27 Закона об авторском праве). 50-летний срок исчисляется с 1 января года, следующего за годом смерти автора. Право исполнителя (относится к смежным правам) действует в течение 50 лет после первого исполнения или постановки (п. 1 ст. 43 Закона об авторском праве). Право патентообладателя существует в течение срока действия патента (20 лет для изобретений, 10 — для промышленных образцов с правом продления на 5 лет, 5 — для полезных моделей с правом продления на 3 года) (п. 3 ст. 3 Патентного закона). Права, в отношении которых течение сроков начинается при жизни автора (исполнителя, изобретателя и пр.), переходят к наследникам на оставшийся срок их действия.

По истечении срока действия исключительных прав результаты интеллектуальной деятельности переходят в общественное достояние. Пункт 2 ст. 28 Закона об авторском праве устанавливает, что такие произведения могут свободно использоваться любым лицом без выплаты авторского вознаграждения, разумеется, при условии соблюдения права авторства, права на имя и права на защиту репутации автора.

7. Особого внимания заслуживают случаи правопреемства, когда соответствующие отношения не оформлены должным образом при жизни наследодателя. Так, по спорам о принадлежности наследодателю жилых помещений, по которым не была завершена процедура приватизации, согласно сложившейся правоприменительной практике требуется принятие судебного решения, без которого оформление наследственных прав в отношении данного вида имущества не может быть произведено (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 в редакции от 25 октября 1996 г.). Подобные решения принимаются по правилам гражданского процессуального законодательства (ст. 264 ГПК).

Аналогичным образом должен решаться и вопрос о правопреемстве в правах на вещи, приобретенные в силу приобретательной давности, когда для возникновения соответствующих прав требуется их регистрация, которая не была произведена при жизни наследодателя (и не может быть произведена на его имя после его смерти). В зависимости от состояния дел наследникам необходимо ставить перед судом либо два вопроса одновременно — об установлении факта давностного владения имуществом их наследодателем (если сам наследодатель при жизни не подтвердил давность своего владения) и о признании непосредственно за ними права собственности на такое имущество как за наследниками умершего, либо только один — о признании за ними права собственности. Лишь в этом случае, при положительном решении, право наследников будет зарегистрировано в установленном порядке.

Если же на момент открытия наследства время владения недвижимым имуществом не достигнет требуемого по закону срока, то в дальнейшем, по истечении необходимого срока, согласно п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность владения, будет вправе присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого соответствующим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Однако данная юридическая конструкция не представляет собой вид наследственного преемства. В рассматриваемых случаях речь должна идти об особом (ненаследственном) порядке развития вещных правоотношений на основе сложного состава юридических фактов. Очередной владелец не наследует ни время владения имуществом правопредшественниками, ни их возможности (прекращающиеся со смертью). Он лишь получает собственную возможность присоединить ко времени своего владения время владения своего предшественника при условии, что является его правопреемником.

8. Особенности наследования отдельных видов имущества урегулированы гл. 65 ГК (см. комментарий к ст. 1176 — 1185).

Консультации и комментарии юристов по ст 1112 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 1112 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Еще по теме:

  • Статья 221 фз рф Статья 214. Трудового кодекса РФОбязанности работника в областиохраны труда соблюдать требования охраны труда (вред. Федерального законаот30 июня 2006 г. N 90-ФЗ - Собраниезаконодательства РоссийскойФедерации,2006, N 27, ст. 2878); правильно применять средства индивидуальной и […]
  • Выкуп доли в квартире пермь Принудительный выкуп доли в квартире 2018 Содержание: В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ. Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. […]
  • Как сделать исполнение контракта на сайте госзакупок как создать информацию об исполнении контракта на сайте госзакупок Литвинов И 30 Ответ написан 2 месяца назад Оценка ответа: 0 Великанов Сергей Владимирович Эксперт 920 Ответ написан 2 месяца назад В личном кабинете ЕИС: реестры - реестры контрактов. В разделе "документы" сведений […]
  • Обязательный аудит сроки проведения Какая ответственность грозит за непроведение обязательного аудита в установленные сроки? С необходимостью проведения обязательного аудита сталкивается множество компаний. Организации, обязанные проводить аудит определены законодательством. Плановую проверку финансовой документации […]
  • Как получить временную регистрацию по месту проживания Как сделать временную регистрацию по месту пребывания? Получить регистрацию по месту пребывания для граждан РФ необходимо, если визит в другой регион страны превышает период в 90 дней. Процедура постановки на учет полностью прозрачна и не вызывает на практике сложностей, поскольку […]
  • Рб безопасность движения ПДД Республики Беларусь глава 11. Скорость движения 78. При выборе скорости водитель должен учитывать интенсивность движения, особенности и состояние транспортного средства и перевозимого им груза, дорожные и метеорологические условия, в частности видимость в направлении движения. При […]
  • Заявление на службу в овд Восстановление на службу в МВД С 2000 года по октябрь 2006 года служил в органах внутренних дел, первоначально в должности младшего инспектора-кинолога с 2004 в должности оперуполномлченного УР. в сентябре 2006 года уволился по собственному желанию из органов внутренних дел в звании […]
  • Компенсация по ипотеке при рождении первого ребенка Как списать ипотеку при рождении ребенка в 2018 году Давайте разберемся, какую помощь готово оказать государство. Как производится снижение ипотеки при рождении ребенка. Общее описание и цель предоставления льгот Государство заинтересовано в росте количества населения. Это его […]