Меню

Оглавление:

Что такое нежилое помещение: определение, признаки и примеры объектов недвижимого имущества

На рынке коммерческой недвимжимости часто встречается такое понятие, как нежилое помещение.

Давайте выясним, что оно означает, чем отличается от жилого фонда, какие имеет особенности и для чего такая недвижимость может использоваться.

А также узнаем каким требованиям она должна соответствовать и что по этому поводу говорит закон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Нежилая недвижимость – что это такое?

Точного определение этого понятия в законодательстве нет. Но на практике принято считать, что нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания. Но к нему не относится:

  • Жилое помещение, признанное аварийным.
  • Общее имущество проживающих в многоквартирном доме (например, как лифт, лестница, чердак, подъезд, подвал).

Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают. Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях (предназначенных для того, чтобы в них жили) или в полностью нежилых.

Законодательное определение

В Гражданском и Жилищном Кодексах, тем не менее, содержатся важные сведения о нежилых помещениях. К примеру, это его признаки. Их список внесён законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Вопросы о возможности перевода в эту категорию из жилых описаны в 22 статье ЖК.

К основным признакам относят следующие:

  1. Такой объект является недвижимостью.
  2. Не предназначен для того, чтобы в нём жили люди.
  3. Он является изолированным, то есть отдельным. Границами помещения служат строительные конструкции, то есть стены, пол, перекрытия и т. п.
  4. Обязательно должен быть отдельный вход.
  5. Помещение должно быть зарегистрировано на определённом участке.
  6. Его должно быть невозможно переместить.
  7. Оно должно соответствовать строительным, противопожарным и техническим нормам.

Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?

Такая недвижимость делится на:

Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным.

Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:

  1. Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
  2. Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
  3. Промышленными.
  4. Административными.
  5. Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
  6. Общественного питания.
  7. Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
  8. Торговли.
  9. Отдыха и развлечений.
  10. Отделений связи (почты).
  11. Складские.
  12. Творческие (мастерские и выставочные залы).

Требования к имуществу

Необходимо, чтобы недвижимость соответствовала следующим требованиям:

  1. Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
  2. Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
  3. Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
  4. Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
  5. Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.

Разрешение потребуется и для организации отдельного входа, если для этого понадобится изменять ограждающие и/или несущие конструкции.

В дальнейшем использовании должны соблюдаться требования:

  • санитарно-гигиенические;
  • противопожарные;
  • экологические.

В частности, если нежилое помещение находится в жилом здании, в нём нельзя размещать:

  1. Предприятия, загрязняющие территорию и воздух (физически и химически).
  2. Нарушающие условия проживания.
  3. Некоторые лечебно-профилактические организации (помогающие при наркотической и алкогольной зависимостях, инфекционным больным).
  4. Промышленные предприятия.
  5. Магазины, торгующие химическими, взрывными или другими опасными товарами.
  6. Химчистки.
  7. Общественные туалеты.
  8. Учреждения, работающие позднее 23 часов (или, тем более, круглосуточные).

Отличия от помещений для постоянного проживания

Основное отличие состоит в предназначении. Жилое помещение предназначено для проживание, а нежилое – для других целей. Это может быть торговля, оказание услуг, производство и т. д.

Дополнительным признаком будет наличие (или отсутствие) отдельного входа. Также важно расположение на этаже в многоквартирном доме.

Примеры, что относится к жилому фонду, а что – к нежилому

В жилой фонд входят
:

  • квартиры многоквартирного дома, в том числе коммунальные;
  • отдельные дома, предназначенные для постоянного проживания;
  • общежития.

К нежилому причисляют:

  1. магазины;
  2. химчистки;
  3. салоны красоты;
  4. гостиницы (поскольку предназначены для временного проживания, а не постоянного);
  5. апартаменты.

Итак, к нежилым относятся отдельные помещения, не предназначенные для проживания. Они могут относиться к различным видам по своему назначению и использоваться для различных целей, а также должны соответствовать ряду требований.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

помещения общественного назначения

Смотреть что такое «помещения общественного назначения» в других словарях:

Помещения общественного назначения — 3.14 Помещения общественного назначения В данном документе помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

встроенные нежилые помещения общественного назначения — 3.7. встроенные нежилые помещения общественного назначения: Помещения, расположенные, как правило, на первом или цокольном этаже жилого дома предназначенные для использования в служебных, конторских и других целях, разрешенных title= Общественные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Встроенные помещения общественного назначения — Источник: ТСН 41 303 2001: Поквартирные системы теплоснабжения. Белгородская область … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Помещения, открытые, полуоткрытые и закрытые пространства — 3 Помещения, открытые, полуоткрытые и закрытые пространства 3.1 Помещения общественного назначения Встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Вспомогательные здания и помещения — промышленных предприятий, предназначены для культурно бытового обслуживания рабочих и служащих, занятых на промышленном предприятии (санитарно гигиенического обслуживания, общественного питания, медицинского и культурно массового… … Большая советская энциклопедия

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами — Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными… … Жилищная энциклопедия

встроенные — расположенные во внутреннем пространстве пешеходного перехода вплотную к внутренней стороне стены перехода (при одностороннем размещении) или обеих стен (при двустороннем размещении); Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные — Терминология СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные: 3.19 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.20 Антресоль Площадка в объеме двусветного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

СНиП 31-01-2003: Здания жилые многоквартирные — Терминология СНиП 31 01 2003: Здания жилые многоквартирные: 3.12 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.13 Антресоль Площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40 %… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

ТСН 41-312-2004 МО: Индивидуальная поквартирная система теплоснабжения на базе двухконтурных газовых котлов с закрытой камерой сгорания — Терминология ТСН 41 312 2004 МО: Индивидуальная поквартирная система теплоснабжения на базе двухконтурных газовых котлов с закрытой камерой сгорания: 3.7. встроенные нежилые помещения общественного назначения: Помещения, расположенные, как… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

7.1 Помещения общественного назначения, встроенные и встроенно-пристроенные в многоквартирные жилые здания

7.1.1 В многоквартирных жилых зданиях могут размещаться учреждения и предприятия общественного назначения. Помещения общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, могут быть встроенными и встроенно-пристроенными.

Типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных в многоквартирные жилые дома (кроме блокированных) предприятий и учреждений общественного назначения даны в приложении В. При этом необходимо также учитывать требования приложения 4* СНиП 2.08.02 и действующих санитарно-эпидемиологических нормативных документов.

Состав помещений обслуживания в общежитиях квартирного типа, а также номенклатура предприятий и учреждений, встроенных и встроенно-пристроенных в блокированные жилые дома, определяются по заданию на проектирование с учетом региональных особенностей и по согласованию с местной администрацией.

При проектировании предприятий и учреждений общественного назначения встроенно-пристроенными в многоэтажные жилые здания величины показателей, нормируемых приложением В (площади, мощность и т.д.), допускается принимать в качестве нижней границы. Их увеличение, расширение номенклатуры, а также размещение в реконструируемых жилых зданиях допускаются по согласованию с органами местного самоуправления и органами санитарно-эпидемиологического надзора.

7.1.2 При проектировании предприятий и учреждений общественного назначения, встроенных и встроенно-пристроенных в многоэтажные жилые здания, следует в целях снижения их негативного воздействия на жилую часть здания учитывать нормируемые показатели, в том числе:

— по допустимому уровню шума в вышележащих жилых помещениях и на территории при работе вентиляционного оборудования, инженерных систем, а также оборудования встроенных учреждений;

— по допустимому уровню загрязненности воздуха от инженерных систем, вентиляционного оборудования и автотранспорта, обслуживающего встроенные предприятия.

При этом следует осуществлять:

— устройство дополнительных автономных инженерных систем;

— разделение потоков движения (жителей дома, посетителей и товаров при загрузке предприятий);

— дифференциацию придомовой территории для устройства проездов, площадок и других элементов.

7.1.3 При размещении в многоквартирных жилых зданиях учреждений оздоровительного и досугового назначения, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, предприятий общественного питания, предприятий розничной торговли и бытового обслуживания, детских дошкольных учреждений, учреждений внешкольного обучения и курсов, учреждений управления, проектирования, информации и связи следует предусматривать:

— устройство автономных входов;

— размещение технологически шумных зон, как правило, вне объема жилого здания;

— разработку мероприятий по звукоизоляции вышележащих жилых помещений;

— размещение мест загрузки торговых и других учреждений вне зон окон жилых помещений;

— устройство кровли пристроенных учреждений на уровне ниже уровня пола жилых помещений в соответствии со СНиП 31-01.

К числу специальных инженерных мероприятий также относятся:

— устройство автономных инженерных систем встроенных (встроенно-пристроенных) помещений общественного назначения;

— применение технологического инженерного и другого оборудования, не создающего шума и вибрации, превышающих допустимые показатели для жилых помещений;

— устройство притока и вытяжки из нежилых помещений согласно СанПиН 2.1.2.1002 и СНиП 41-01.

Закон прост : В связи с утратой силы СанПиН 2.1.2.1002-00, следует руководствоваться принятым взамен СанПиН 2.1.2.2645-10.

Для устройства зальных помещений досуговых предприятий, предприятий торговли, питания и др. возможно применение различных конструктивных систем по высоте здания, в том числе:

— с использованием каркасных конструкций в нижних этажах;

— с устройством технического этажа для перехода к узкому шагу поперечных несущих стен в вышележащих этажах жилой части здания.

7.1.4 Планировочные решения встроенно-пристроенных и пристроенных объемов, в том числе их выступ за пределы объема здания, регламентируются градостроительными условиями, типом и мощностью предприятия, его технологией, а также нормативными противопожарными требованиями.

В соответствии с градостроительной ситуацией применяются различные объемно-планировочные решения:

— размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений вдоль фронта здания со стороны крупных магистралей или площадей общегородского назначения;

— размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений со стороны двора — при реконструкции исторически сложившихся районов, при дефиците территории или при небольшой ширине улиц;

— пристройка объемов залов и некоторых подсобных помещений с торцов жилых зданий;

— пристройка залов на уровне первого этажа при размещении жилых домов в глубине квартала.

При торговой площади магазинов до 400 м2 выступ объема торгового зала может составлять до 9 м, при большей торговой площади — до 18 м.

7.1.5 При проектировании жилых зданий с встроенно-пристроенными общественными помещениями необходимо учитывать возможность ремонта инженерных коммуникаций жилой части, проходящих транзитом через общественные помещения. С этой целью размер шахты, предназначенной для пропуска инженерных коммуникаций жилой части, должен обеспечивать возможность доступа в нее.

7.1.6 На эксплуатируемой кровле многоквартирных жилых зданий допускается размещение площадок: спортивных, для отдыха взрослых, сушки белья, чистки вещей, мебели и одежды, а также соляриев, предназначенных для пользования только жителями здания.

При этом следует обеспечивать необходимые меры безопасности, в том числе устройство ограждений достаточной высоты по периметру эксплуатируемой кровли, а также защитных сооружений для вентиляционных выпусков.

Дополнительные элементы благоустройства эксплуатируемых кровель устанавливаются по специальному заданию на проектирование.

При устройстве эксплуатируемой кровли в жилом многоквартирном здании (кроме блокированного) рекомендуется предусматривать технический чердак, а также шумозащитные мероприятия на основе акустических расчетов.

Выводы инженерных систем на кровле рекомендуется выполнять на недоступных для посетителей площадках или предусматривать их ограждения.

7.1.7 Высота встроенных и встроенно-пристроенных помещений принимается, как правило, от 3 до 3,6 м от пола до пола вышележащего этажа. Однако технологические требования к таким помещениям, как, например, парикмахерская, приемные пункты прачечной и химчистки, помещения для работы с населением и др., позволяют принимать высоту, равную высоте помещений жилой части здания.

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

  • аптекой;
  • магазином;
  • офисом;
  • стоматологическим кабинетом;
  • библиотекой;
  • развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • экспликацию, поэтажные планы;
  • справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
  • свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
  • бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

  • изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
  • устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
  • устройства вентиляции;
  • установки технологического оборудования;
  • переноса перегородок;
  • проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
  • ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

  • заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
  • Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
  • Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
  • Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
  • Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
  • В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
  • Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

    Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

    Нежилое помещение

    Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Какового же его истинное определение? Постараемся разобраться в этом в данной статье. Согласно регламентирующим строительство документам, под нежилым помещением стоит понимать выделенную часть в здании, сооружении или помещении, либо объединяющее эти определения понятие. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем. Возникает резонный вопрос — стоит понимать определение понятия нежилого помещения как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все помещения внутри него? Основываясь на нормативно — правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна.

    Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

    Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

    • для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;
    • помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

    В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

    Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.

    Особенности условий аренды коммерческой недвижимости. Что такое нежилые помещения свободного назначения?

    Любая аренда – это сделка, а, значит, деловые отношения, которые имеют свои особенности и нюансы. Законодательно обязанности собственника, которым может быть как частное лицо, так и муниципалитет, прописаны в Гражданском кодексе.

    Кроме того, дополнительно регулируются различными жилищными нормами. В 611-й и других статьях прослеживается прямое указание на следующий факт: лицо, которое сдает помещение (площади) не должно отвечать за обнаруженные позднее арендатором недостатки. Возможно, кому-то это покажется несправедливым, но, тем не менее, закон гласит именно так. А это означает, что его незнание не освобождает от ответственности.

    И, если кто-то не заметил при передаче неисправную электропроводку, сигнализацию, отсутствие тепла или другие существенные недочеты, то это не повод для претензии. Тем более, если в договоре указано, что по факту все это есть или исправно работает.

    В Гражданском кодексе сообщается, что арендодатель передает имущество вместе с документами на него (паспортом, сертификатом, патентом и др.). Если этого сделано не было, арендатор вправе затребовать документы. Также правомочным будет решение о расторжении договора.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

    Что считать обязанностями арендодателя?

    Ответ на этот вопрос зачастую можно найти только в суде. Для того чтобы не доводить дело до судебного заседания, необходимо как можно тщательнее в договоре обговорить условия, на которых передаются (принимаются) арендованные площади.

    При отказе по исполнению договорных отношений (если они четко прописаны в условиях), арендатор обращается к собственнику со следующими требованиями:

    • устранения недочетов;
    • снижения стоимости аренды;
    • прекращения договорных отношений.

    Статья 611. Предоставление имущества арендатору

    1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
    2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

  • Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
  • Особенности условий договора аренды

    Важно понимать, что оформляя договор аренды на нежилое помещение, в нем, помимо основных пунктов, регламентирующих отношения (срок, дата, наименование и местоположение, реквизиты и проч.), необходимо обговорить условия.

    Отдельной строкой, в частности, прописываются размер, сроки платежей в ЖЭУ, за видеонаблюдение, охрану, а также возможность субаренды (если таковая необходима в дальнейшем).

    Вы избежите разногласий, если пропишете в договоре отдельной строкой: входят ли платежи в ЖЭУ в стоимость аренды или нет. Каким образом будет вноситься оплата (помесячно, за год, полугодие и проч.). Эти и другие нюансы важны, обговорить их лучше всего заранее. А затем зафиксировать документально.

    Если же заключили договор на год (три, пять или более лет), то приготовьтесь к ожиданию: регистрация в государственном органе КУМИ (комитете по управлению муниципального имущества), может занимать недели, а в некоторых случаях даже месяцы. Должно быть, именно по этой причине собственники пытаются осуществить сдачу свободных площадей на срок до года.

    Если вы все-таки настаиваете на долгосрочных отношениях, то не указывайте срок действия аренды в договоре. Тогда он будет считаться бессрочным и может быть пролонгирован до бесконечности.

    Что следует учесть перед тем, как поставить подпись?

    При взаимодействии и оформлении отношений и обязательств соблюдайте меры предосторожности. Проверьте контрагента:

    1. есть ли у него свидетельство о праве собственности или другие документы, подтверждающие право на сделку;
    2. отсутствие задолженности (при отрицательном балансе контрагента вернуть средства не удастся).

    В обязательном порядке проверьте собственника на право распоряжаться имуществом, которое вы принимаете. Узнайте до заключения сделки: не находится ли помещение под арестом, не наложено ли на него обременение, отчуждение или ограничение иного рода.

    Если этого не сделать, то внесенные за аренду ранее по договору денежные средства возвратить вряд ли получится. А помещение, согласно законодательству, будет изъято, то есть пользоваться им будет невозможно.

    Для чего арендуется?

    Существуют разные причины для того чтобы занять пустующие площади, в которых никто не живет. Их берут в различных коммерческих целях: под торговые залы, склады, офисы, а также производственного пользования: под цеховые, строительные участки. Цели бывают разные в зависимости от того, какой бизнес хочет открыть арендатор.

    В последнее время все чаще оформляется субаренда на нежилые пустующие помещения, в том числе и те, в которых отсутствует тепло и водоснабжение. Все дело в том, что сегодня квадратные метры ценятся высоко, и перепродажа квадратных метров позволяет выстроить в некоторых регионах настоящий прибыльный бизнес.

    Как сделать так, чтобы впоследствии не возникло недоразумений? Очень просто: в договоре аренды пропишите назначение помещения, с какой конкретной целью оно будет использоваться. Одним словом, все, что посчитаете нужным.

    Так, если по договору аренды помещение предоставляется для хозяйственной деятельности, то обязательно укажите, для какой именно.

    Если вы используете помещение под кафе, столовые или другие заведения общепита и оно не соответствует санитарным нормам, то ваша деятельность может быть признана незаконной. В этом случае договор аренды может быть расторгнут по решению суда. Избежать этого можно, указав при оформлении прямое назначение: для ведения деятельности кафе (столовой и др.).

    Проверьте наличие в договоре пункта о разрешении на реконструкцию. Помните: если понадобится увеличить площадь торгового зала за счет установления перегородки или дополнительной стены, а по договору это запрещено, то вы не сможете ничего сделать. К тому же не получится и расторгнуть договор досрочно.

    Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

    Собственник нежилого помещения заинтересован в том, чтобы скорее сдать объект и получить за него прибыль в размере арендной платы. Однако найти арендаторов на коммерческое жилье бывает нелегко.

    Перед тем, как начать поиск лиц, заинтересованных в аренде помещения, следует тщательно изучить целевую аудиторию, а также кому данная площадь может быть интересна?

    Исходя из предназначения и целей использования, всю коммерческую недвижимость можно подразделить на:

    • офисную;
    • производственную;
    • торговую;
    • складскую.

    При поиске нужного арендатора необходимо задействовать все рекламные каналы, которые вам известны:

    Обязательно повесьте объявление о сдаваемом помещении в аренду в городской администрации: предприниматели – частые гости этой организации (если не надо себе, то посоветуют знакомым). Обратитесь в агентство недвижимости вашего города: часто бывает так, что они знают, кому можно предложить именно ваше помещение.

    Отлично работает наружная реклама. Повесьте баннер на торце крупного здания в густонаселенном районе, указав кратко преимущества помещения, которое сдается в аренду и контактный телефон.

    Если в тексте написать, что проходимость от 90000 в день, то не будет отбоя от желающих взять помещение под торговый зал.

    Нет особого бюджета на рекламу? Распечатайте и развесьте объявления на подъездах, остановках, торговых центрах. Не забудьте указать (наряду с преимуществами) стоимость за 1 метр, а также телефон.

    Для того чтобы сдать помещение быстрее, обозначьте дедлайн – ограничение по сроку, и призыв к действию. Хорошо продающее объявление, которое обеспечит вас потоком клиентов, должно выглядеть примерно так:

    «Сдаем 195 кв. метров с проходимостью от 10000 человек! Цена вдвое ниже сегодня, звонить…» (указать номер телефона).

    Одним словом, найти того, кому нужно помещение не составит труда, если точно знать, кому оно может пригодиться и подойти к вопросу грамотно.

    Какие помещения пользуются наибольшим спросом?

    По оценкам многочисленных экспертов рынок, ориентированный на передачу (аренду) недвижимости для коммерции, в 2016 году сильно просел. Негативная динамика прослеживалась весь прошлый год: специалисты отметили слабый спрос на розничные площади, а также под офисы.

    По сути, происходило следующее: одни арендаторы приходили на смену другим, так как предыдущие владельцы попросту не справлялись с непомерными суммами ежемесячной платы. Стабильным оставался лишь спрос на складские помещения, оборудованные под хранение продукции с низкотемпературным режимом.

    В 2017 году прогнозируется уменьшение спроса на помещения в области ретейла и небольшой подъем в гостиничном бизнесе за счет прироста потока туристов из-за рубежа. Также эксперты отмечают неизвестность в развитии коммерческой недвижимости из-за ожиданий, связанных с изменением законодательства.

    Несмотря на просевший рынок по аренде коммерческой недвижимости, большим спросом по-прежнему пользуются торговые помещения в оживленных местах скопления людей.

    Если вам понравилось какое-то помещение, но цена за квадратные метры слишком высокая, то можно попытаться договориться с собственником снять площадь, уменьшив стоимость аренды. Как правило, большинство из них охотно идут на уступки. Тем более в условиях сложившегося кризиса на жилищном рынке, окончание которого прогнозируют лишь к 2020 году.

    Различные виды данного сегмента рынка

    В нежилой аренде можно выделить несколько видов. Основные категории аренды помещений:

    1. в новостройках;
    2. свободного назначения;
    3. в домах, где никто не живет;
    4. в многоэтажных домах с большим количеством жильцов;
    5. долгосрочная (от 12 месяцев).

    Каждая из перечисленных видов категория имеет свои характерные признаки и особенности.

    В новостройках

    В новостройках коммерческие помещения арендуются, в основном, под сегмент рынка в сфере услуг. В жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой имеет смысл открывать сервис по ремонту обуви, компьютеров, а также фитнес-центры, рестораны, небольшие кафе или салоны красоты.

    Если жилой комплекс имеет численность населения в количестве от 5-10 тысяч человек, то можно подумать и об аренде помещения под супермаркет. Если население составляет менее пяти тысяч, то целесообразнее открыть небольшой магазин.

    Свободное назначение

    К коммерческим помещениям свободного назначения относятся отдельно стоящие дома, строения, у которых можно арендовать часть площади или целиком с целью использования под автомойку, автосервис, производственный цех.

    Также к помещениям свободного назначения (ПСН) причисляют некоторые свободные площади в многоэтажных домах (тамбуры под коляски, велосипеды и др.).

    Для составления договора на аренду нежилого помещения свободного назначения в жилом доме, необходимо просчитать всевозможные риски, не всегда успех предприятия зависит от достаточной численности проживающих. Тем не менее предприниматели охотно берут в аренду помещения в таких домах на первом этаже.

    Преимущества аренды свободного назначения:

    • возможность выбора определенной целевой аудитории;
    • отличные подъездные пути для выгрузки продукции;
    • оснащенность (проведены все коммуникации);
    • универсальность (можно использовать как под склад, так и под магазин, кафе и др.).

    Если дом полностью нежилой

    При оформлении площадей домах, где никто не проживает (нежилой фонд) составляется договор в письменной форме. Его подписывают оба участника соглашения. Помещение в этом случае передается на временный срок.

    1. наименование и адрес объекта, его площадь, этажность, место нахождения на этаже (если занимает не весь этаж);
    2. инвентарный номер.

    Долгосрочная аренда

    Если заключается сроком на один год и более, то подлежит регистрации в госорганах в обязательном порядке. Принято считать договор действительным, начиная от даты оформления.

    Заключение долгосрочного договора не всегда рентабельно или экономически оправдано. Будьте внимательны – берите в аренду площади на длительный срок только в том случае, если уверены, что это экономически целесообразно.

    В многоквартирном здании

    Из отличительных особенностей данного вида аренды можно выделить тот факт, что если закончится договор аренды земельного участка, на котором стоит объект (многоквартирный дом), то договор аренды нежилой квартиры в этом объекте прекращает свое действие.

    В данном случае договор с УК или ТСЖ заключает собственник сдаваемой площади, а лишь затем составляется договор, согласно которому помещение может быть передано временному владельцу.

    Таким образом, очевидно: аренда коммерческой недвижимости имеет свои тонкости и нюансы, которые обязательно необходимо учитывать при составлении договора. Если вы испытываете сложности или затруднения при оформлении договора аренды на нежилое помещение, то обратитесь к специалистам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-27 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Еще по теме:

    • Втб 24 лицевой счет узнать Как осуществляется оплата ЖКХ по лицевому счету, где его узнать, чтобы оплатить услуги? В настоящее время многие предпочитают экономить свое драгоценное время и оплачивать услуги ЖКХ по лицевому счету, не выходя из дома. Основная информация, без которой при этом не обойтись – номер […]
    • Договор найма квартиры образец word Типовой бланк договора найма жилого помещения: скачать заполненный образец в word бесплатно Большинство соглашений люди заключают на словах, не закрепляя документально. Но некоторые сделки лучше оформлять на бумаге, заверенной подписями сторон. К ним относится передача собственной […]
    • Материнский капитал покупка жилья кто собственник Какие условия материнского капитала на покупку квартиры предусмотрены? Нюансы использования этой государственной поддержки Материнский капитал возник как форма семейной поддержки. Его можно использовать для нескольких целей. Самая популярная из них – решение жилищного вопроса. У этого […]
    • Доверенность на представление интересов организации в страховую компанию Правила составления доверенности на представление интересов юридического лица в страховой компании. Образец документа При обращении в страховую организацию возникает вопрос о том, имеет ли человек взаимосвязь со страхователем. Доверенность является доказательством наличия полномочий для […]
    • Стороны трудового договора содержание трудового договора Права и обязанности сторон трудового договора: какую ответственность несут работодатель и работник при заключении контракта? Подписание трудового договора между сотрудником и его работодателем не только официально закрепляет факт возникновения рабочих отношений, но и устанавливает их […]
    • В соответствии с земельным кодексом рф земельный участок это Публичный сервитут на земельный участок: что это такое и как он устанавливается? В соответствии с земельным кодексом РФ, публичный сервитут это право использования чужого имущества в ограниченных целях. Данный сервитут служит для обеспечения интересов государственной власти, органов […]
    • Куда пожаловаться на жкх в кирове Куда пожаловаться на управляющую компанию ЖКХ? Почему нельзя сразу обратиться с жалобой в суд или прокуратуру? Хозяева квартир, выбрав компанию, заключают с ней договор на предмет управления многоквартирным домом. Соответственно, на обе стороны ложатся обязанности по выполнению […]
    • Как и куда можно тратить материнский капитал У вас уже двое детей? На что можно потратить материнский капитал: на какие цели можно его использовать До введения программы материнского капитала немногие россияне решались иметь больше одного ребенка. Это и понятно – дети требуют немалых расходов. Да и экономическая обстановка в […]