Меню

Оглавление:

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, причины аннулирования соглашения до и после гос регистрации сделки

Расторжение договора означает прекращение действия всех соглашений, прописанных в документе и завершение всех обязательств участвовавших сторон.

Процедура расторжения зависит от множества обстоятельств и содержит массу нюансов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор?

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

В каких случаях можно расторгнуть?

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте здесь.

Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Как расторгнуть договор?

Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

Как расторгнуть до гос регистрации

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

Срок расторжения

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

Как признать сделку недействительной?

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.

Однако существуют исключения и из этого правила.

При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Исковое заявление о расторжении договора

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

Какие документы нужны для подачи иска в суд?

Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

  1. Копия заявления.
  2. Копия договора купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
  5. Копия врученной ответчику претензии.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату).

Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца.

Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь.

Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html

Как можно аннулировать предварительный договор?

Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

Зачем нужен передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

Как составить акт приема-передачи квартиры?

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Адрес и технические характеристики жилья;
  • Ссылка на соглашение купли-продажи;
  • Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

Когда составляется передаточный акт?

По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

Заблуждения о расторжении договора

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Предварительный договор — генеральная репетиция основного

Вкратце рабочая схема действий приобретения жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

  • выбор объекта сделки;
  • подписание предварительного ДКП;
  • обращение в банк с заявкой на кредит;
  • получение одобрения;
  • подписание кредитного договора с банком;
  • заключение основного ДКП с продавцом;
  • регистрация перехода права собственности и договора ипотеки;
  • окончательный расчет с продавцом.

Если продавцом является застройщик (или его представитель), а покупатель приобретает новостройку по ДДУ, порядок действий тот же. Разница в том, что в Росреестре вместе с ипотекой регистрируется не право собственности, а переход прав по ДДУ. То есть когда дом будет сдан и акт приема-передачи квартиры подписан, вам потребуется еще раз посетить Росреестр уже для регистрации права собственности на новую недвижимость.

Для чего нужен предварительный договор по ипотеке? Использование этого документа помогает «застолбить» за собой определенный объект недвижимости. Устная договоренность и любые обещания, не закрепленные письменным соглашением, не имеют никакой юридической силы, а значит не могут служить гарантией ответственности ни одной из сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в новостройке может содержать сведения о сумме, которую покупатель вносит с целью брони понравившегося объекта.

Сразу уточните, входит ли эта сумма в стоимость квартиры, чтобы спланировать расходы заранее.

Для вторичного жилья такую роль выполняет задаток или аванс. Нужно помнить о принципиальной разнице этих юридических понятий:

  • если покупатель откажется от приобретения недвижимости, задаток остается продавцу;
  • если продавец откажется продавать недвижимость, ему придется уплатить пострадавшей стороне двойную сумму задатка;
  • аванс является только предоплатой и не выполняет другие функции задатка, если иное не указано в предварительном ДКП или договоре аванса.

Если вы решили внести задаток, а продавец или его представитель настаивают на авансе, утверждая, что разницы между ними никакой нет, можно согласиться и на аванс, но прописать в договоре условия расторжения.

Предварительный договор купли-продажи: разбор по составу

Не составляет особого труда найти в интернете образец предварительного ипотечного договора купли-продажи. Некоторые банки без лишних вопросов выдают своим клиентам типовую форму предварительного ДКП по запросу.

Требования к предварительному документу такие же, как и к основному, и он имеет идентичную юридическую силу после того, как будет подписан.

Основное отличие — после подписания основного договора можно отправляться в Росреестр и подавать документы на регистрацию перехода права, а после предварительного нужно идти в банк для получения ипотечной ссуды.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки должен содержать следующие сведения:

  • паспортные данные и личная информация каждого участника;
  • описание самого акта купли-продажи, который планируется к исполнению;
  • основные характеристики объекта сделки: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земель (если это земельный участок), тип строения (жилое или нежилое помещение), другие особенности;
  • фиксированная стоимость недвижимости (чтобы у продавца не было возможности ее изменить перед сделкой);
  • документы, подтверждающие право собственности продавца относительно объекта сделки;
  • сроки и способ окончательного расчета покупателя за приобретаемую недвижимость (факт расчета закрепляется распиской в получении денег по договору купли-продажи, которую пишет продавец в момент расчета);
  • сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости;
  • ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи (штрафы, пени и другие меры взыскания по желанию сторон);
  • сроки передачи недвижимости и способ (чаще всего окончательную точку во взаимоотношениях продавца и покупателя ставит подписание акта приема-передачи недвижимости);
  • сведения о задатке (авансе), если таковой имеется.

После того, как обе стороны подписали предварительный договор купли-продажи по ипотеке, можно смело отправляться в банк за кредитом.

После того, как банк одобрит подписанный предварительный ДКП, происходит подписание основного договора.

Как было упомянуто ранее, с подписанным основным ДКП на руках можно отправляться на государственную регистрацию права собственности. При этом расчет будет происходить за счет кредитных средств, что должно быть зафиксировано в ДКП. Вот пример сведений, касающихся участия банка в сделке:

  • окончательный расчет производится за счет кредитных средств;
  • эти средства получены от банка;
  • основанием для получения средств является кредитный договор № такой-то.

В предварительном договоре эти данные могут быть опущены, но в основном они должны быть обязательно.

Передача денег и регистрация права собственности: сначала стулья?

Только после подписания договора, сопутствующих актов и передачи пакета документов на государственную регистрацию можно считать, что основные этапы сделки пройдены. Если на недвижимость не наложены аресты или обременения, можно не сомневаться в том, что регистрация прав нового собственника пройдет без проблем. Но прежде необходимо проверить все пункты договора и убедиться, что права сторон не могут быть ущемлены в ходе исполнения достигнутого соглашения.

Большую роль играет то, какой способ расчета с продавцом выбран.

Нередко из-за несогласия относительно именно этого пункта ДКП сделка разваливается, и покупателю приходится искать другую недвижимость, а продавцу — другого покупателя.

Существует немало способов расчета при сделках с недвижимостью:

  • наличными;
  • через банковскую ячейку;
  • с помощью перевода со счета на счет;
  • через посредника (например, риелтора).

Отметим сразу, что в случае с ипотекой передача денег любым из перечисленных способов до государственной регистрации перехода права собственности невозможна. Способ оплаты наличными связан с повышенными рисками. В случае с военной ипотекой наличный расчет исключен в принципе. Аккредитив при ипотеке используется редко. Поэтому рассмотрим расчет через ячейку.

Деньги в ячейку закладывает покупатель при продавце, при этом с банком заключается трехсторонний договор, в котором указываются условия получения продавцом доступа к ячейке. Важным моментом является вопрос о том, кто именно будет хранить ключи от заветной ячейки.

Даже если вы перевели деньги продавцу, и у вас есть подтверждение транзакции из банка (или подтверждение того, что продавец побывал в банковской ячейке), окончательную точку в ваших взаиморасчетах может поставить только расписка от продавца в получении всей суммы денег за проданную недвижимость. При отсутствии этого документа возможно возникновение прецедента, когда продавец будет утверждать, что окончательный расчет не был произведен.

Лучше, если предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке содержит информацию о способе расчета со всеми подробностями. Таким образом вы сохраните нервы и себе, и продавцу, а это дорогого стоит.

Необходимо четко прописать способ расчета по сделке.

Предварительный ДКП и военная ипотека

Предварительный договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке ничем не отличается от аналогичного соглашения при покупке жилья в кредит рядовым гражданином. В нем должны быть указаны все те же сведения, о которых упоминалось ранее. Однако есть и свои особенности:

  • для приобретения недвижимости в других регионах военнослужащие часто пользуются помощью доверенного лица при покупке жилья, не имея возможности присутствовать на сделке лично;
  • процесс расчета включает ожидание перевода денег в банк из Росвоенипотеки, продавец должен быть к этому готов.

Что касается приобретения жилья в разных регионах, это одно из преимуществ программы Росвоенипотеки. От доверенного лица на сделке необходима нотариально заверенная доверенность: либо генеральная, либо с указанием всех действий, которые представитель покупатель может выполнить от его имени.

Предварительный ипотечный договор выполняет функцию триггера для перехода к основным этапам сделки. Важно, что даже если количество средств, накопленных военнослужащим, достаточно для приобретения жилья без ипотеки, перевод денег в любом случае осуществляется через банк. Это связано с тем, что выдача наличных средств на руки военнослужащему не предусмотрена в связи с целевым назначением начислений.

По военной ипотеке оплата наличными исключена.

Как сберечь свои нервы и не совершать ошибок

Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома с участком или иной недвижимости в ипотеку может содержать подводные камни, которые без специальной юридической подготовки заметить весьма непросто. То же самое касается кредитного соглашения с банком и основного договора ДКП. Как обезопасить себя от неприятных неожиданностей?

Можно посвятить большое количество времени чтению тематических форумов и сбору информации в сети. Но в таком случае проверка безопасности сделки ложится на ваши плечи. Готовы ли вы взять на себя такую ответственность?

Для того чтобы упростить заемщику жизнь, существуют ипотечные брокеры.

В Санкт-Петербурге наиболее компетентные и опытные представители этой сравнительно молодой профессии трудятся в агентстве «Ипотекарь». Именно туда вам стоит обратиться, если вас интересуют их услуги:

  • подготовка всех бумаг для ипотеки «без шума и пыли» в кратчайшие сроки;
  • уникальные предложения от ведущих банков, лучшие ставки на ипотеку в СПб и области;
  • одобрение кредита несмотря на сложности с кредитной историей и другие нюансы;
  • оплата по факту получения результата, а не после первой консультации.

Хотите знать больше — не сомневайтесь, а запишитесь на консультацию в «Ипотекарь»!

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Получить определенные гарантии при заключении сделки продажи недвижимости желают обе стороны.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа.

Порядок оформления сделки

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

  1. Подписание предварительного договора.
  2. Заключение основного договора.
  3. Денежный взаиморасчет.
  4. Подписание акта приемки.
  5. Регистрация права собственности.

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

  • справки о доходах;
  • оценочный сертификат;
  • еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорт;
  • сертификат о праве собственности на квартиру;
  • выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

  • доверенность;
  • разрешение супруга на продажу квартиры;
  • согласие органов опеки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства:

  • покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора;
  • продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Таким образом достигается первичное согласие между сторонами.

Также покупатель может внести задаток, который в дальнейшем станет хорошим подспорьем при решении конфликтных ситуаций.

Для чего необходим?

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

С задатком

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

Размер денежного взноса необходимо обязательно указывать в предварительном договоре.

По ипотеке

Предварительный договор часто используется и при взятии покупателем ипотеки. Получить образец документа в таком случае можно в конкретном выбранном банке.

В нем также указываются:

  • предмет и стоимость объекта договора;
  • обязанности и права сторон;
  • сроки и некоторые другие условия, без которых предварительный договор теряет свою силу.

Доли в жилье

При покупке доли квартиры содержание и условия заключения предварительного договора практически не меняются за исключением того, что необходимо указать точный размер и стоимость доли в приобретаемой квартире.

Во всем остальном – стандартная процедура.

В новостройке

При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома.

Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Учитывая, что строительные организации довольно часто просят первоначальный взнос, наличие предварительного договора позволит избежать мошенничества и даст вам гарантию того, что ваши средства не будут потрачены зря.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

Содержание

Предварительный договор содержит все необходимые данные об объекте недвижимости, в отношении которого заключается сделка, сторонах договора и сумме квартиры.

Также в бумаге должен прописываться способ взаиморасчета и другие нюансы:

  • срок внесения суммы в качестве оплаты;
  • реквизиты доверенности (при продаже квартиры по этому документу);
  • дата и место оформления;
  • подписи.

Если применяется задаток, в документе необходимо указать его сумму.

Существенные условия

Можно выделить три существенных условия, ради которых и происходит подписание договора:

  • детальное описание предмета договора (непосредственно объекта недвижимости);
  • указание полных данных о всех сторонах предварительного договора;
  • информация о стоимости имущества, в отношении которого планируется сделка.

Без наличия данных пунктов предварительный договор попросту не имеет никакого смысла.

Обязательные пункты

К обязательным пунктам, которые должны быть рассмотрены в договоре, относятся следующие:

  • сроки и порядок заключения главного договора о покупке квартиры;
  • способ оплаты покупки покупателем;
  • сумма задатка, если таковой передается покупателем продавцу;
  • реквизиты договоренности при подписании договора доверенным лицом.

Эти пункты имеют силу только при наличии существенных условий, рассмотренных выше.

Без рассмотрения одного или нескольких обязательных пунктов договор недействителен.

Срок действия

В большинстве случаев срок действия документа указывается обеими сторонами в нем же на момент составления.

Если этого по каким-либо причинам не произошло, в порядке, установленном законодательством, срок действия документа устанавливается равным году.

Если в течение срока действия договора сделка не была совершена, документ теряет свою силу.

Порядок разрешения споров

Если одна из сторон заключенного договора откажется выполнять свои обязательства, которые прописаны в договоре, другая сторона имеет право подать в суд, чтобы потребовать либо исполнение обязательств по договору, либо возмещение убытков и упущенной выгоды.

Стоит отметить, что, если виновник не выполнял условия договора по уважительной причине, он может указать это в суде и получить либо снисхождение, либо полное оправдание – зависит от случая.

Основные ошибки

Главная ошибка при составлении договора – заключение документа в отношении строящегося жилья.

В этом случае договор указывает на несуществующую квартиру, что не правомерно. Да, в некоторых случаях этот документ будет признан действительным со стороны суда, однако в юридических кругах данный момент еще не решен, поэтому рекомендуется так не рисковать.

Еще одна серьезная ошибка – рассмотрение не всех условий, которые необходимо указать.

Эта ошибка впоследствии может привести к различным спорам на момент подписания главного договора.

Предотвратить последствия очень легко – заранее составить правильный договор.

Чтобы правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры, можно воспользоваться образцом документа.

Образец для правильного заполнения вы сможете скачать здесь.

Расторжение покупателем

Покупатель квартиры, подписавший предварительный договор, имеет полное право расторгнуть его, если на горизонте появилась более привлекательная перспектива.

Однако при этом следует помнить, что, если при оформлении договора был внесен задаток, он остается у продавца жилья.

Таким образом продавец компенсирует свои возможные убытки от нахождения квартиры у вас в брони. Если расторжение провоцирует продавец, он должен будет заплатить покупателю задаток в двойном размере.

При отсутствии задатка при подписании договора никаких штрафов нет.

Какие документы нужны для продажи квартиры на вторичном рынке? Полный перечень здесь.

Как осуществляется продажа доли в квартире, где есть доля несовершеннолетнего? Подробная информация в этой статье.

Заключение основного договора

После того, как заключен предварительный договор, можно приступать к подписанию основного.

Он должен полностью удовлетворять тем условиям, которые были прописаны в предварительном документе, иначе между продавцом и покупателем могут возникнуть определенные разногласия.

Проследите, чтобы все пункты были соблюдены – это убережет вас от многих неприятностей.

На видео о проблемах при предварительной сделке

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Если договор подписан непонятно кем

Не мне вам рассказывать, насколько часто договоры от имени директоров подписывают другие люди. Так, в первом абзаце указано, что «ООО „Такое-то“ в лице Генерального директора Иванова И. И.», а в последнем абзаце, там, где реквизиты, стоит подпись другого человека. В итоге, когда возникает проблема с исполнением договорных обязательств, контрагент начинает ссылаться на то, что понятия не имеет об этом договоре. Есть ли какая-то возможность признать договор действительным?

Скажем сразу: если договор подписан непонятно кем, подпись не поддаётся идентификации, неясны ни должность, ни Ф. И. О., то, скорее всего, придётся довольствоваться признанием договора или недействительным, или незаключённым.

В случае если договор будет признан ничтожным, то считается, что контрагент вообще не заключал его — ни напрямую, ни по доверенности. В большинстве случаев суды признают такие договоры именно ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Делу не помогут даже доказательства последующего одобрения договора уполномоченным лицом контрагента.

Иное дело, если договор признан незаключённым и суд счёл, что поскольку в договоре, подписанном неустановленным лицом, фактически нет подписи одной из сторон, то имеет место несоблюдение письменной формы (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Для контрагента фирмы, со стороны которой договор подписан непонятно кем, этот вариант более выгоден, поскольку несоблюдение простой письменной формы сделки не влечёт за собой её недействительности (ст. 162 ГК РФ).

Проблемы возникают лишь при возникновении спора: стороны договора не смогут ссылаться на свидетелей, но, с другой стороны, вправе использовать доказательства письменные и иные. Кроме того, при доказанности фактического одобрения договора он считается заключённым.

К слову, если директор просто утверждает, что подпись не его, то это не может быть безусловным основанием для признания договора незаключённым или ничтожным. Простого сравнения подписи директора на договоре и на других документах недостаточно, необходима экспертиза, которая докажет фальсификацию.

Иное дело, если лицо, подписавшее договор, можно идентифицировать, но это не то лицо, которое указано в первом абзаце договора. Это не криминал: главы фирм предоставляют своим заместителям права заключать договоры на основании приказа о временной передаче полномочий.

Итак, если известно лицо, подписавшее договор, то последствия будут различаться в зависимости от того, имелись ли у него полномочия совершать сделку от имени фирмы.

Если полномочий не было и если нет доказательств последующего одобрения сделки со стороны фирмы, то договор не повлечёт за собой последствий для фирмы, т. е. последствия такие же, как если бы договор был подписан по недействительной доверенности или без доверенности.

Если полномочия были, то несовпадение лица, которое подписало договор, с тем, кто указан в качестве генерального директора, не повлечёт за собой недействительность или незаключённость договора.

Договор заключается не с конкретным физическим лицом, а с фирмой, самостоятельным субъектом гражданского оборота. Указание в первом абзаце в качестве генерального директора конкретного лица не исключает возможности подписания договора другим уполномоченным лицом, неважно, директор это или уполномоченный представитель.

А если полномочия подписавшего договор удостоверяются не доверенностью, а, к примеру, приказом о назначении на должность или о временном возложении обязанностей?

Часто представители заключают сделки от имени фирмы на основании приказа, в котором перечислены их полномочия.

Нельзя не отметить, что эта практика не особо удачна. ГК РФ устанавливает следующий перечень оснований представительства в гражданско-правовых отношениях:

  • доверенность;
  • прямое указание закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Кроме того, полномочие может вытекать их обстановки, например право представлять фирму при заключении договора розничной торговли предоставлено продавцу, кассиру и т. д.

Ни приказы исполнительного органа фирмы, ни должностные инструкции, ни другие внутренние акты фирмы не рассматриваются в качестве основания представительства в гражданско-правовых отношениях. Это не более чем внутренние документы, которые регулируют внутренние трудовые отношения, и они не могут служить основанием для подтверждения полномочий представителя. Это не замена доверенности, а действовать от лица фирмы без доверенности вправе только его уполномоченный орган на основании закона, иных правовых актов и учредительных документов (п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Впрочем, в судебной практике нет единства в вопросе о возможности должностных лиц, не являющихся уполномоченными органами в силу устава, действовать от лица этой фирмы на основании приказов о назначении. Одни судьи не признают их полномочными представителями (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.09 № Ф03-7237/2009), другие считают, что пункт 1 статьи 182 ГК РФ не ограничивает основания представительства одной доверенностью (постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.05 № А65-23990/03-СГ3-13).

А если представитель действует на основании устава — например, заместитель генерального директора или коммерческий директор? На практике эти лица считаются уполномоченными лицами фирмы, но с точки зрения закона это не так.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Анализ законодательства о хозяйственных обществах (федеральные законы от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 08.02.92 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») даёт основания полагать, что:

  • установлен закрытый перечень органов таких обществ;
  • только единоличный исполнительный орган вправе действовать от имени общества без доверенности (п. 2 ст. 69 закона об АО, п. 3 ст. 40 закона об ООО).

Основываясь на этом, суды выносят решения о том, что все положения уставов, наделяющие полномочиями, которые присущи единоличному исполнительному органу, иных лиц, недействительны, а сделки, совершённые такими лицами от имени фирмы без доверенности, ничтожны.

Если директор просто утверждает, что подпись не его, то это не может быть безусловным основанием для признания договора незаключённым или ничтожным.

ФАС Северо-Западного округа, известный своей добротой и объективностью, имеет особое мнение: положения законодательства об акционерных обществах, которые предусматривают наличие в обществе одного единоличного исполнительного органа, в то же время не исключают возможности наделения полномочиями иных лиц (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.10 № А21-4544/2009).

Ксения РАМАЗАНОВА, юрист правовой компании «Фемида»

Еще по теме:

  • Окончание временной регистрации гражданина рф Сколько действует временная регистрация по месту пребывания в РФ и как её продлить? Главным отличием регистрации по месту пребывания от регистрации по месту жительства – является ограниченный срок действия. Именно поэтому такая регистрация носит наименование временной. По окончании […]
  • Где заверить доверенность пенсионеру Всё о том, кто может заверить доверенность, кроме нотариуса: перечень субъектов, которые имеют на это право Нотариус – не единственное уполномоченное на удостоверение доверенностей лицо. Источники законодательства указывают на возможность альтернативы при удостоверении личной подписи […]
  • Пособие до 15 лет на второго ребенка в 2018 году за неполный месяц Быстрый и удобный онлайн калькулятор расчета пособия по уходу за ребенком до 1.5 лет в 2018 году – инструкция и примеры Ниже представлен калькулятор, который позволит посчитать размер ежемесячной выплаты на ребенка до 1.5 лет. В онлайн форме учтено повышение МРОТ с 1 мая 2018 года, […]
  • Выплаты за усыновление в московской области Усыновление в Московской области Одинцовский район, пос. Новоивановское, ул. Калинина, д.1. 8(498)602-02-18 Приемная семья Ежемесячная выплата денежных средств на содержание приемных детей, проживающих на территории Московской области для детей в возрасте: до 12 […]
  • Уфмс регистрация по месту пребывания бланк Бланк и образец заполнения заявления о временной регистрации по месту пребывания: форма 1 и 3 Каждый , кто хотя бы раз имел дело с госструктурами, наверняка знаком с ситуацией — собрал все документы и вдруг возврат. По какой причине? Очень часто это — неправильное оформление заявления […]
  • Компенсация за 1 ребенка в детском саду Предоставление компенсации за детский садик в 2018 году Если ребенок посещает детский сад, его родители обязаны вносить денежные средства за получение услуги. Однако государство позволяет в 2018 году вернуть часть уплаченных денежных средств. Компенсацию за пребывание ребенка в детском […]
  • Квартира в кредите в разделе имущества Как быть с ипотечной квартирой, если принято решение о разводе Согласно статистике, в первые три года супружеской жизни распадается около 20% семей. При разводе бывшие супруги начинают делить имущество. Приобретенная в ипотеку жилую недвижимость — не исключение. Законодательство Процесс […]
  • Декларация 3 ндфл 2018 года образец заполнения Декларация 3-НДФЛ в 2018: бланк Актуально на: 5 февраля 2018 г. Форма 3-НДФЛ 2017 (пример заполнения) Форма 3-НДФЛ – это Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Представлять ее по итогам 2017 года должны физические лица-налогоплательщики, которые указаны в ст.ст. 227, […]