Меню

Оглавление:

Договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

В соответствии с п.11. ст.21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Об ООО) от 08.02.1998 N 14-ФЗ
Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки.

Нотариальное удостоверение этой сделки не требуется в случаях перехода доли к обществу в порядке, предусмотренном статьями 23 и 26 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со статьей 24 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также при использовании преимущественного права покупки путем направления оферты о продаже доли или части доли и ее акцепта.

Договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

Город ___,
Дата заключения договора: ____

Мы, гражданин Российской Федерации ____(Фамилия) ____(Имя) _____ (Отчество) (пол — _____), __.__.____ года рождения, место рождения: _______, паспорт гражданина Российской Федерации __ __ ______, выдан _________ дата выдачи: __.__.____ года, код подразделения ___-___, зарегистрированный по месту жительства адресу: __________, именуемый в дальнейшем — Продавец, с одной стороны, и
гражданин Российской Федерации ____(Фамилия) ________(Имя) __________ (Отчество) (пол — ____), __.__.____ года рождения, место рождения: _______, паспорт гражданина Российской Федерации __ __ ______, выдан _________ дата выдачи: __.__.____ года, код подразделения ___-___, зарегистрированный по месту жительства адресу: ________, именуемый в дальнейшем — Покупатель, с другой стороны,
руководствуясь условиями и принципами, определенными ст. 421, ст.424 ГК РФ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал Покупателю принадлежащую ему долю в размере ___ % (___ процентов) в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «________» (сокращенное наименование ООО «________», далее — «Общество»), находящегося по адресу: _____, ОГРН ______, ИНН _____, КПП ____.
2. Указанная доля в размере ___% (___ процентов) в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «________» принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: ____ (Протокола / Решения) Общества с ограниченной ответственностью «________» №__ от __.__.____ года, Устава ООО «________» зарегистрированного Межрайонной инспекцией ФНС России №__ по г. _______ __.__.____ года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от __.__.____ года №_____, выданной Инспекцией ФНС России №___ по г. _____. Указанные документы, подтверждают полномочия Продавца на распоряжение принадлежащей ему долей уставного капитала.
3. Номинальная стоимость доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «________» в размере ___% (___ процентов), принадлежащая Продавцу на праве собственности, составляет ____ (_____) рублей __ копеек. Согласно Справке, выданной ООО «________» от __.__.____ года, уставной капитал на день удостоверения настоящего договора оплачен полностью.
4. Указанная в п. 1 настоящего договора доля в уставном капитале продается по согласованной сторонами цене в размере ______ (_________) рублей __ копеек, что соответствует её номинальной стоимости. Стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью до подписания настоящего договора, материальных и иных претензий к друг другу не имеют. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены отчуждаемого имущества, нотариус не несет ответственности за наступление отрицательных последствий.
5. Требования статей Семейного Кодекса Российской Федерации соблюдены:
для заключения настоящего договора Продавцом — гр. РФ _________ ________ _________, получено Согласие супруги, удостоверенное _____ ______ ____, нотариусом города ________, дата ____ в реестре за №______;
покупателем — гр. РФ ______ ______ ________, подписано заявление, что в настоящий момент в зарегистрированном браке не состоит, удостоверенное нотариусом города ________, дата ____ в реестре за №___;
6. Продавец, подтверждает, что до заключения настоящего договора указанная доля в уставном капитале никому не отчуждена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит;
7. Проданная доля в размере ____ % в уставном капитале указанного Общества переходит к Покупателю со дня нотариального удостоверения настоящего договора. Одновременно к Покупателю переходят все права и обязанности участника Общества, возникшие до удостоверения договора, за исключением дополнительных прав и обязанностей Продавца, если такие имеются.
8. Стороны гарантируют отсутствие необходимости получения предварительного согласия Федеральной антимонопольной службы на заключение настоящего договора.
9. Стороны пришли к соглашению о том, что обязанность — по передаче ООО «________» документов, предусмотренных п. 15 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» возлагается на Покупателя, который обязуется в течение трех дней с’ момента заключения договора уведомить Общество о состоявшейся купли-продажи доли в уставном капитале. Нотариус не несет ответственности за неуведомление Общества о совершенной сделке.
10. Продавец предупрежден нотариусом о необходимости подписания заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр Юридических лиц в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Указанное заявление передается нотариусом, удостоверившим настоящий договор, лично, непосредственно в органы Федеральной налоговой службы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц.
11. Стороны подтверждают, что на момент подписания договора ни один из них не признан судом недееспособным или ограничено дееспособным, они действуют добровольно и не вынуждено, полностью понимая значение своих действий и не заблуждаются относительно существа настоящей сделки, все сведения сообщаемые сторонами, имеющие отношение к предмету или условиям договора, либо иным обстоятельствам при заключения договора, правдивы.
12. Сторонам разъяснено, что при; сокрытии подлинной цены приобретаемой доли уставного капитала и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, либо иных отрицательных последствий. Обстоятельства, вынуждающие совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях, у сторон отсутствуют. Настоящий договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые были сделаны сторонами в отношении предмета договора в устной или письменной форме до заключения настоящего договора.
13. Содержание ст. ст.421, ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 7, 8, 9, 21, 26, 45, 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст.ст. 8, 9, 11, 17-19 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» сторонам нотариусом разъяснено и понятно.
14. Расходы по удостоверению настоящего договора, а также по свидетельствованию подлинности подписи на заявлении о внесении изменений в ЕГРЮЛ, передаче заявления в налоговый орган, несет Покупатель.
15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах: экземпляр настоящего договора хранится в делах нотариуса города __ _____ (Фамилия) _____ (Имя) _____ (Отчество) по адресу: ______, экземпляр выдается Продавцу, экземпляр выдается Покупателю.
Подписавшие договор в присутствии нотариуса подтверждают, что содержание договора им полностью понятно, условия настоящей сделки не являются для сторон кабальными. Договор перед подписанием прочитан нотариусом вслух.

(Ф.И.О. полностью, подпись)

(Ф.И.О. полностью, подпись)

Город _____.
Дата _______
Настоящий договор удостоверен мной, _____ (Фамилия) _____ (Имя) _____ (Отчество) нотариусом города _________.
Договор подписан сторонами в моем присутствии.
Личность сторон установлена, дееспособность их проверена.
Зарегистрировано в реестре за №________
Взыскано по тарифу: ______ согласно ст. 15 и ст. 27 «Основ законодательства РФ о нотариате»
Нотариус ________.

Акт приема-передачи
к договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО «________» от __.__.____ г.

Город _____
Дата составления: __.__.____ г.

Мы, гражданин Российской Федерации __________(Фамилия) ____________(Имя) _______________ (Отчество), (пол — _____________), __.__.____ года рождения, место рождения: __________, паспорт гражданина Российской Федерации __ __ ______, выдан ___________ дата выдачи: __.__.____ года, код подразделения ___-___, зарегистрированный по месту жительства адресу: __________, именуемый в дальнейшем — Продавец, с одной стороны, и
гражданин Российской Федерации _________(Фамилия) _________(Имя) __________ (Отчество) (пол — ________), __.__.____ года рождения, место рождения: _________, паспорт гражданина Российской Федерации __ __ ______, выдан ________________ дата выдачи: __.__.____ года, код подразделения ___-___, зарегистрированный по месту жительства адресу: ___________, именуемый в дальнейшем — Покупатель, с другой стороны, составили между собой настоящий акт о нижеследующем:

1. Гражданин Российской Федерации _____(Фамилия) ______(Имя) ________ (Отчество) в соответствии с Договором купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «________» от __.__.____ г., удостоверенным ________(Фамилия) _________(Имя) __________ (Отчество), нотариусом города ________, запись в реестре за №_____ передал гражданину Российской Федерации ________(Фамилия) ________(Имя) _______ (Отчество), а гр. РФ _______(Фамилия) _______(Имя) _________ (Отчество), принял принадлежащую гр. РФ ________(Фамилия) _______(Имя) _________ (Отчество) долю в размере ___ % (___) в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «________» (сокращенное наименование ООО «________», далее — «Общество»), находящегося по адресу: ________, ОГРН _______, ИНН _____, КПП ______.
2. Гражданин Российской Федерации _____(Фамилия) ________(Имя) ______ (Отчество) получил от гражданина Российской Федерации ____(Фамилия) ______(Имя) ______ (Отчество) денежные средства за отчуждаемую долю в размере _____ (_______) рублей __ копеек до подписания вышеуказанного договора.
3. Гражданин Российской Федерации ___(Фамилия) ____(Имя) _______ (Отчество) подтверждает отсутствие прав третьих лиц на указанную долю.
4. Стороны подтверждают, что денежные расчеты за отчуждение указанной доли исполнены полностью. Материальных претензий Стороны друг к другу не имеют.
5. Договор и акт нами подписаны добровольно.
6. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя.

(Ф.И.О. полностью, подпись)

(Ф.И.О. полностью, подпись)

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вы должны авторизоваться.

Продажа доли ООО на торгах: оформление перехода права

На публичных торгах имущество компании может приобрести каждый желающий. В рамках данного мероприятия может продаваться доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Чтобы осуществить продажу доли на торгах, необходимо получить согласие участников общества. Для этого понадобится собрать общее собрание и провести голосование.

Порядок продажи доли с публичных торгов

В первую очередь необходимо подготовить:

  • документы, свидетельствующие о заключении сделки (например, договор купли-продажи);
  • письменное сообщение участника о даче согласия на переход доли к приобретателю.

Следует отметить, что сделка по продаже доли с публичных торгов подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При несоблюдении нотариальной формы договор будет признан недействительным (п. 11 ст. 21 ФЗ «Об ООО»).

Законом не установлено требований к способам подачи документов, поэтому выше перечисленные документы могут быть вручены лично руководителю общества, отправлены почтой по адресу местонахождения ООО или его исполнительного органа, переданы в электронном виде через интернет.

Если общее собрание участников общества провести не удается, можно получить письменное разрешение на продажу доли ООО на торгах от каждого учредителя.

Согласно ст. 21 ФЗ «Об ООО», согласие участников должно быть получено в течение 30 дней со дня получения ими документов, если уставом не определен иной срок. Если в течение установленного срока от участников общества не будет получено письменных заявлений, то это будет считаться согласием на продажу доли с публичных торгов третьему лицу.

Порядок государственной регистрации продажи доли на торгах

После получения согласия участников на переход доли необходимо внести изменения в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).

В течение трех дней с момента получения согласия участников общества в регистрирующий орган необходимо предоставить следующий перечень документов:

  • нотариально удостоверенное заявление по унифицированной форме Р14001;
  • документы, подтверждающие продажу доли ООО на публичных торгах;
  • протокол общего собрания или заявления участников, в котором будет подтверждено согласие на переход части уставного капитала к третьему лицу.

По истечении пяти рабочих дней со дня представления документов приобретателю выдается лист записи ЕГРЮЛ.

Конференция ЮрКлуба

Продажа доли в ООО с торгов

—andrey— 16 Май 2005

Mix 16 Май 2005

McSim 16 Май 2005

Условия допуска к торгам как участников ООО, так и просто покупателей, должны быть одни и те же – заявка+задаток

то есть условием реализации пп являеца внесение задатка?
уши пооткручивают за таку схему.
неееее.

собираемся направить информацию о предстоящих торгах всем участникам ООО

у вас чо? закрытые торги?

обычным образом проводитя торги.
по итогам извещаете учасником о факте. кста у них есть срок на реализацию пп а не

встает участник ООО и говорит – я беру по этой цене

а если его в стране нет? тож условие реализации пп — присутствие в месте торгов?

Добавлено @ 15:03
микс. эт с тебя норма «почему нет»
Добавлено @ 15:04
9-21 тока согласия касаеца. пп не атменяит

—andrey— 24 Май 2005

—andrey— 25 Май 2005

vbif 25 Май 2005

kuropatka 26 Май 2005

микс. эт с тебя норма «почему нет»

Да, пожалуй. Норма про отсутствие ППП при продаже с торгов — это ст. 250 ГК, там про ОДС, а не ООО. Или ты согласен с паном Юрием в том, что доля в ООО по правовой природе близка к отношениям ОДС?

Mix 26 Май 2005

микс. эт с тебя норма «почему нет»

возможно ошибаюсь, но я не разываю положения п. 1 ст. 21 об ооо и п.4

т.е. я считаю, что премущественное право действует в случае продажи доли именно участником, но не конкурсным.

vbif 26 Май 2005

Mix
подожди подожди.
давай разберемся.
кто у нас участник ? это негое предприятие (допустим это хозобщество с ОФП . ну скажем ЗАО). так? (см. первый пост. )

дальше.
кто и каким образом реализует вовне правоспособность этого участникаЗАО? по общему правилу это ЕИО. так? вроде так.
т.е. как этот участник может продать принадлежащую ему долю в ООО? . заключив договор который от имени этого участника подпишет его ЕИО. так? вроде так. т.е. именно так происходит отчуждение доли участником. ЕИО совершает сделку от его имени.

теперь.. этот участник объявлен банкротом и в отношении него введено конкурсное производство предусматривающее в числе прочего ПРОДАЖУ имущества банкрота (насколько я помню по новому закону) исключительно с торгов.
кто от имени банкрота осуществляет эту продажу? Разве не конкурсный управляющий в силу закона? Т.е. именно конкурсный управляющий заступает на место лица силою закона уполномоченного реализовать правоспособность этого участника-банкрота во внешнем мире.
посему, думается ты не совсем справедлив говоря что

премущественное право действует в случае продажи доли именно участником, но не конкурсным.

в чем я не прав?

Mix 26 Май 2005

в чем я не прав?

то, что конкурсный реализует полномочия ЕИО без сомнения, но я чуть по другому мыслил.

например, мне не совсем понятно как будет реализована процедцура предусмотренная п. 2 ст. 93 ГК

Статья 93. Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу
2. Отчуждение участником общества своей доли (ее части) третьим лицам допускается, если иное не предусмотрено уставом общества.
Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением его участников не предусмотрен иной порядок осуществления этого права. В случае, если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом в течение месяца со дня извещения либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или соглашением его участников, доля участника может быть отчуждена третьему лицу.

суть торгов? кто больше предолжил тот и победил.
в нашем случае тогда получится что торги фикция!?
ибо если допустить, что на самом деле доля будет продана пропорционально, то что же это за торги?
а если непропорционально, то что же это за преимущественное право?

вот в общем и все.
возможно глупость сморозил, незнаю.

vbif 26 Май 2005

Mix
а ты щас забудь про торги.
и представь что я участник ООО. нормальный. не банкрот.
и вот захотел я продать свою долю по максимальной стоимости. и есть потенциальный покупатель во внешнем мире. и предложил он мне устраивающую меня цену.
что я должен делать?

Разве не должен я сообщить всем прочим участникам ООО о своем намерении продать принадлежащую мне долю в ООО по цене которую мне предложил потенциальный покупатель.
Должен.

А вот теперь, представь на моем месте банкрота и, весь первый абзац замени на конкурс/аукцион. Т.е. аукцион это не более чем инструмент позволяющий определить цену!

А во всем остальном процедура ничем не отличается от обыкновенной продажи на сторону.
Добавлено @ 12:21

2. Отчуждение участником общества своей доли (ее части) третьим лицам допускается, если иное не предусмотрено уставом общества.
Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением его участников не предусмотрен иной порядок осуществления этого права. В случае, если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом в течение месяца со дня извещения либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или соглашением его участников, доля участника может быть отчуждена третьему лицу.

все вот это равным образом применимо как к продаже доли с применением торгов так и без таковой.

Нужно ли заверять у нотариуса сделку купли продажи доли земельного участка, реализуемой с публичных торгов в рамках конкурсного производства (банкротства)?

Нужно ли заверять у нотариуса сделку купли продажи доли земельного участка, реализуемой с публичных торгов в рамках конкурсного производства (банкротства)?

Уважаемые юристы, есть непростая задачка.

22.06.16 (дата договора) я приобрел на торгах по банкротству (публичное предложение) ½ земельного участка у одного индивидуального предпринимателя, а 06.09 ½ у другого. Земельный участок – категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование — для с/х производства (не путать с земельной долей). Оба предпринимателя находятся в стадии конкурсного производства. Для обмена оригиналами договоров по почте (я нахожусь в другом регионе) прошло некоторое время. Документы в росреестр были поданы в мае 2017 года. Росреестр приостановил регистрацию на срок 1 месяц по причине отсутствия нотариального удостоверения договоров.

В соответствии с п.1 ст.42 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Необходимость нотариального заверения долей по недвижимости появилась 29.12.2015 года согласно 391-ФЗ о внесении изменений в 122-ФЗ закон.

Нотариусы сейчас отказывают в заверении, поскольку если они и могут заверить договор, то только новый договор, а старые договора они не заверяют.

Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) — любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Что можно сделать? Прошу помочь с решением проблемы и дать аргументированный ответ со ссылкой на нпа или судебную практику.

Ответы юристов (19)

с 01.01.2017 г. нотариальному заверению не подлежат сделки по отчуждению земельных долей.

В силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 01.01.2017 г.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,за исключением
сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Уточнение клиента

Вы путаете земельные доли (категория — земли с/х назначения) и доли земельного участка. Это разные вещи.

06 Июня 2017, 13:48

Есть вопрос к юристу?

Нотариус не прав, обратитесь к другому или потребуйте отказ в совершении нотариальных действий.

Это проще, чем спорить с Росрестром.

Нотариусы не могут решать за Вас удостоверять ли им договор. Укажите на пункт 2 части 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариусу.

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 258-ФЗ)

Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.

Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) — любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Здесь вы совершенно верно рассуждаете — статья 42 Федерального закона действительно не устанавливает никаких вариантов. Земельные доли к вам отношения не имеют, поэтому остается искать судебную практику — об этом информацию предоставлю позже.

Уточнение клиента

Виталий! У меня такой практики найти не получилось. Много практики по отчуждению долей в обществах. Но практики чтобы действия росреестра признали незаконными из-за требования к нотариальному удостоверению, не нашел.

06 Июня 2017, 13:53

Вы путаете земельные доли (категория — земли с/х назначения) и доли земельного участка. Это разные вещи.

Извиняюсь, некорректно прочла вопрос.

Данный вопрос имеет два решения, смотря из какой предпосылки исходить. Если рассматривать нотариальное заверение как этап заключения договора (т.е.этап торги, этап нотариальное заверение), то нотариусы обязаны заверить договор по факту, какой есть. То что они привыкли заверять только собственноручно изготовленные договоры не означает, что они не должны подчиниться нормам закона и заверить ваши договора.

В таком случае ищите нотариуса который согласится заверить договор, или обращайтесь в нотариальную палату, пусть заставляют нотариуса исполнить договор.

Есть вторая точка зрения, согласно ней заключение договора с торгов не требует нотариального удостоверения (заменяет его), смысл этой точки зрения в том, что нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, которые участники торгов получают исходя из процедуры торгов.

Если будете следовать этой точке зрения вам необходимо обжаловать отказ Росреестра. Говорить о судебной практике пока не приходится, слишком малый срок прошел, с момента вступления новой редакции закона.

Уточнение клиента

Илья, большое спасибо за расширенный ответ.

Боюсь первый вариант невозможен, поскольку согласно статье 44 закона о нотариате документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Старый договор он не удостоверит я думаю.

По второму варианту я не вижу оснований оспаривать действия росреестра. В статье 42 218-ФЗ и в ГК (даже 250 статья ГК тут не подойдет или подойдет?) нет исключений по нотариальному удостоверению при реализации (отчуждения) имущества с торгов.

06 Июня 2017, 14:20

Исходя из справок СПС Консультант плюс редакция статьи 42 по поводу необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вступила в силу только с 1 января 2017 года.

КонсультантПлюс: примечание.
Статья 7 вступает в силу с 1 января 2017 года.

Статья 7

Внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344) следующие изменения:

1) часть 1 статьи 42 дополнить предложением следующего содержания: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.»;

Получается отказ Росреестр тоже можно оспорить.

При этом, Росреестр можно понять с той точки зрения, что они не знают когда сделка реально была заключена и поэтому чтобы избежать заключения сделок задним числом требуют нотариальное удостоверение.

В Вашей ситуации доказательства совершения сделки до 1 января 2017 года имеются, так как были торги в электронной форме.

Уточнение клиента

Геннадий, вы не правы. До 218-ФЗ был 122-ФЗ который 29.12.15 пополнился 391-ФЗ законом, который ввел обязательное нотариальное удостоверение (статья 24.1 122-ФЗ).

06 Июня 2017, 14:25

Боюсь первый вариант невозможен, поскольку согласно статье 44 закона о нотариате документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Старый договор он не удостоверит я думаю. По второму варианту я не вижу оснований оспаривать действия росреестра. В статье 42 218-ФЗ и в ГК (даже 250 статья ГК тут не подойдет или подойдет?) нет исключений по нотариальному удостоверению при реализации (отчуждения) имущества с торгов.

Вам можно пойти по одному из пути, получив в конце решение, которое либо удовлетворит вас, либо будет основанием (преюдицей) для другого пути.

Похожая ситуация по реализации доли в ООО с торгов, и там тоже точно такие же разные подходы.

Уточнение клиента

Как раз вчера читал вариант по ООО, когда также человек приобрел долю в ООО с торгов и просил обязать общество внести изменения в реестр участников. А суд отказал на том основании, что договор нотариально не удостоверен, а значит и недействительный, то в иске отказать.

06 Июня 2017, 14:32

Михаил имеется практика, но по спору о продаже долей между супругами, отказ Росреестра был признан незаконным.

По второму варианту я не вижу оснований оспаривать действия росреестра. В статье 42 218-ФЗ и в ГК (даже 250 статья ГК тут не подойдет или подойдет?) нет исключений по нотариальному удостоверению при реализации (отчуждения) имущества с торгов.

ст. 250 ГК РФ говорит о преимущественном праве покупки, в ней не говорится о нотариальном заверении сделки.

Уточнение клиента

У супругов тут другое. Это их совместная собственность, если иное не предусмотрено брачным договором или имущество приобретено до брака или на личные средства одного из супругов. Здесь я думаю аналогия эта будет трудно применима.

06 Июня 2017, 14:37

Как раз вчера читал вариант по ООО, когда также человек приобрел долю в ООО с торгов и просил обязать общество внести изменения в реестр участников. А суд отказал на том основании, что договор нотариально не удостоверен, а значит и недействительный, то в иске отказать.

А мнение например, известных цивилистов поэтому поводу противоположное, они рассматривают торги как замену нотариальному удостоверению, и мне такая точка зрения ближе, потому как зачем в данном случае непонятно. Специально уполномоченное лицо в рамках публичной, всеми контролирируемой процедуры продает имущество, какие гарантии здесь может дать нотариус дополнительные?

Необходимо понимать, что нормы такие введены именно для дополнительных гарантий, так как с долями было много злоупотреблений, а не для дополнительного обогащения нотариусов.

У супругов тут другое. Это их совместная собственность, если иное не предусмотрено брачным договором или имущество приобретено до брака или на личные средства одного из супругов. Здесь я думаю аналогия эта будет трудно применима.

Не применима, но сам факт признания отказа незаконным имеет место быть

К сожалению, иной практики не получилось найти.

Возможно вы будете первым, кто будет оспаривать отказ по данным обстоятельствам.

Считаю, что стоит попробовать оспорить отказ.

рассматривают торги как замену нотариальному удостоверению, и мне такая точка зрения ближе, потому как зачем в данном случае непонятно.

Михаил, добрый день! Поддержу коллегу выдержкой из комментария к ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

3.По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна).
Нотариальное удостоверение не требуется в случаях:
— приобретения обществом доли (части доли) (п. 3 комментируемой статьи, ст. 23 Закона об ООО);
— выхода участника общества из общества (ст. 94 ГК, ст. 26 Закона об ООО);
— использования преимущественного права покупки доли (части доли) (п. 2 комментируемой статьи, п. п. 5 — 7 ст. 21 Закона об ООО);
— распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам (п. 5 комментируемой статьи, ст. 24 Закона об ООО).

Данный перечень содержится в п. 11 ст. 21 Закона об ООО. В нем не названа продажа доли (части доли) с публичных торгов. Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места».
Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

к сожалению судебной практики в которой бы данный рассуждения нашли отражения найти не удалось но позиция вполне логична, именно в части отличия порядка заключения договора по результатам торгов от общего порядка когда договор подписывается участниками сделки

Уточнение клиента

Андрей, да это так, но будут ли являться положения пункта 16 статьи 110 закона 127-ФЗ о банкротстве и статей 447 и 448 ГК специальной нормой по отношению к требованию о нотариальном удостоверении согласно 218-ФЗ закону о регистрации я не уверен.

Есть в законе о банкротстве статья 232 «Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. » Может это поможет?

06 Июня 2017, 15:03

требованию о нотариальном удостоверении согласно 218-ФЗ закону о регистрации я не уверен.

Формально по отношению к ст. 42 указанные нормы специальными не являются, т.к. в 42 нет оговорки «если иное не установлено. » только прямо указаны исключения — паи и земельные доли, специальные нормы тут положения ст. 110 127-ФЗ по отношению к 447, 448 ГК. Но если с нотариусом договорится не удастся и придется оспаривать отказ Росреестра в обоснование остается указывать на то, что данные нормы (ст. 447, 448 ГК, и ст. 110 127-ФЗ) являются специальными по отношению к ст. 42 218-ФЗ) хотя в отсутствие хоть какой то положительной судебной практики сделать это будет безусловно крайне трудно

Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. » Может это поможет?

Нет, это норма неизменна с 2002 года, а изменения в связи с которыми данная проблема возникла внесены в декабре 2015 года, к тому же речь о конкуренции скажем так двух равных по силе актов — федеральных законов один из которых принят гораздо позднее, да и прямой конкуренции тут именно что нет, в 127-Фз прописан порядок заключения договора по итогам торгов в 218-Фз порядок регистрации прав

Уточнение клиента

Но можно попробовать еще п.1 статьи 165 ГК РФ. Но противная сторона договора (конкурсный управляющий) тяжелая, сам не разговаривает, только через помощника. Думаю им все равно и на это не пойдет. Не знаю как быть.

06 Июня 2017, 15:33

Но можно попробовать еще п.1 статьи 165 ГК РФ.

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения,а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделкине требуется.

Да, это вариант т.к. будет решение суда и если Росреестр все равно упрется из за отсутствия нотариального удостоверения (что маловероятно) в суде по спору с Росреестром вместо доказывания необязательности нотариального заверения сделки заключенной по результатам торгов достаточно будет сослаться на данное решение, в этом случае в первом деле Росреестр надо привлечь третьим лицом

Уточнение клиента

Я звоню помощнику, она звонит КУ. Они на регистрацию два месяца собирались, а здесь надо и к нотариусу обратиться и судебное успеть подать, 1 год истекает 22 июня. Я прошу помощницу ку сходить в росреестр на прием к начальнику Росреестра (они находятся по месту объекта, а я в другом регионе), а она говорит я ничего не буду делать, это не входит в мои обязанности.

06 Июня 2017, 15:45

Я прошу помощницу ку сходить в росреестр на прием к начальнику Росреестра (они находятся по месту объекта, а я в другом регионе), а она говорит я ничего не буду делать, это не входит в мои обязанности.

Надо было письменно эти требования направлять чтобы были доказательства именно уклонения от нотариального заверения

Нотариусы сейчас отказывают в заверении, поскольку если они и могут заверить договор, то только новый договор, а старые договора они не заверяют. Правильно ли я понимаю, что закон не ставит необходимость удостоверения в зависимость от того, каким образом была отчуждена доля (исполнительное производство, банкротство или прямой договор) — любой договор по отчуждению доли недвижимого имущества должен быть нотариально заверен.

Норма статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не делает исключений для сделок с торгов или в процедуре исполнительного производства.

Практика, которую я нашел, также подтверждает это, заявители оспаривали отказ нотариуса, а решение Росреестра о приостановлении регистрации по схожим обстоятельствам не оспаривалось.

Можете при нотариусе еще раз поставить подписи на договоре. Можете новой датой подтвердить заключение договора 22.06.2016 и 06.09.2016 года

Статья 425. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Геннадий, большое спасибо что не оставили мой вопрос.

Когда я искал ответ, я тоже находил это решение суда. Конечно здесь оспариваются действия нотариуса и много условий у него для отказа. Ради эксперимента, попробуйте пожалуйста сами сходить или позвонить местному нотариусу с этой проблемой, интересно что он скажет.

Я не представляю как можно удостоверить старый договор новой датой.

Как один из вариантов, попробую оспорить действия росреестра.

07 Июня 2017, 09:09

Как один из вариантов, попробую оспорить действия росреестра.

Подождите что напишет суд по схожему делу, реквизиты я Вам указал, там отказ в резолютивной форме в требовании о признании решения Росреестра незаконным.

Уточнение клиента

Но дело, которое вы указали это обжалование отказа нотариуса, а не росреестра.

07 Июня 2017, 12:38

Нашел схожую судебную практику, правда там сделка не на торгах была, прикрепляю файлом.

Исходя из нее, надо нотариально удостоверять сделку.

Сделать это технически возможно следующим образом. По результатам прошедших торгов обратиться с неподписанным сторонами договором к нотариусу.

Будет вопрос по дате договора, но он решаем по согласованию сторон.

Уточнение клиента

Да, но торги очень важный момент, поскольку как заметил здесь Илья Казаков «Есть вторая точка зрения, согласно ней заключение договора с торгов не требует нотариального удостоверения (заменяет его), смысл этой точки зрения в том, что нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, которые участники торгов получают исходя из процедуры торгов.»

07 Июня 2017, 12:49

По существу проблемы я уже высказался, добавить нечего. Но добавлю вот в каком плане, оформление сделки не только ваша проблема, фактически конкурсный управляющий свою часть обязательств также выполнил не до конца, напишите ему письмо с изложением фактов и потребуйте надлежащего исполнения обязательств, в противном случае пригрозите взысканием убытков.

Потому как вы можете, после завершения конкурсного производства, остаться один на один с проблемой.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Договор на оказание услуг автотранспортом Образец договора на оказание автотранспортных услуг Образец договора на оказание автотранспортных услуг Образец договора на оказание автотранспортных услуг Договор на оказание автотранспортных услуг № __ г.______________ «__» _______ 2014__г. __________________________________ , в лице […]
  • Коап сколько глав Коап сколько глав Раздел I. Общие положения Глава 1. Задачи и принципы законодательстваоб административных правонарушениях Статья 1.1 КоАП РФ. Законодательство об административных правонарушенияхСтатья 1.2 КоАП РФ. Задачи законодательства об административных правонарушенияхСтатья 1.3 […]
  • Конституция статья 24 пункт 2 Статья 24 Конституции РФ 1. Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с […]
  • Выход учредителя из ооо с выплатой доли 2018 Расчет и выплата доли участнику при выходе из ООО Выплата доли участнику ООО при выходе — довольно непростой механизм, регулируемый специальными нормами соответствующего закона с учетом имеющихся многочисленных решений судов, вынесенных вследствие разбирательства спорных вопросов между […]
  • Как вернуть деньги за услугу мтс Я имею право! У Вас тоже проблемы с " мтс "? Бесплатно задайте вопрос юристам и получите ответ через 15 минут! Задать вопрос » Я в шоке от МТС! Как вернуть деньги? Прошу помогите разрешить ситуацию.21 октября 2012 года вечером в салоне связи мтс я купила симкарту для usb-модема мтс, […]
  • Проект изменений в закон о банкротстве ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части введения упрощенной процедуры банкротства граждан О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» в части введения упрощенной процедуры банкротства граждан […]
  • Договор оказание услуг охраны Договор на оказание услуг по охране труда ДОГОВОР № на оказание услуг по организации и координацииработы по охране труда в организации г. Херсон " __" _______ 2014 г. _____________________________________________________________________ в лице, […]
  • Военный комиссариат ростовской области белая калитва Военный Комиссариат Города Белая Калитва, Белокалитвинского и Тацинского Районов Ростовской области информация актуальна на 16.09.2018 на карточке организациис учетом всех используемыхисточников данных."> разделы Анкета Ликвидация Реквизиты Арбитраж Связи ОКВЭД Выписка из […]